河南省高級人民法院關(guān)于不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣相關(guān)問題的工作指引（試行）

河南省高級人民法院 關(guān)于不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣相關(guān)問題的工作指引（試行） ? 為進(jìn)一步規(guī)范全省不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣工作，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》等法律、司法解釋的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》，針對不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣中的常見問題，結(jié)合全省執(zhí)行工作實際，指引如下： 拍賣前的準(zhǔn)備工作 1.執(zhí)行法院查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)后，對需要拍賣、變賣的財產(chǎn)，必須在三十日內(nèi)啟動確定財產(chǎn)處置參考價。 2.執(zhí)行法院對拍賣標(biāo)的物進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)拍賣之前，必須及時向稅務(wù)部門查詢拍賣標(biāo)的物因司法拍賣應(yīng)交納的增值稅、契稅、個人所得稅等各項稅費(fèi)金額、計算方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主體以及歷史欠繳稅費(fèi)情況。 3.拍賣標(biāo)的物為土地使用權(quán)的，必須查明其性質(zhì)、用途及取得方式。如屬于集體土地使用權(quán)或劃撥取得的土地使用權(quán)，必須先征詢政府有關(guān)部門的意見，并查明過戶時應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額。 4.拍賣標(biāo)的物存在以下情況的，可以進(jìn)行現(xiàn)狀處置，但在拍賣公告中應(yīng)如實披露拍賣標(biāo)的物不具備登記條件或未登記的現(xiàn)狀及原因，告知按照現(xiàn)狀購買拍賣標(biāo)的物后，后續(xù)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記以及將來可能面臨的拆除、沒收、補(bǔ)償不能等風(fēng)險由買受人或以物抵債承受人自行承擔(dān)： （1）在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋； （2）租賃集體土地建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，原則上在處置前應(yīng)征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意； （3）國有建設(shè)用地上建造的無證房屋，應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考； （4）其他具有使用價值的可供執(zhí)行財產(chǎn)。 執(zhí)行法院不得對拍賣標(biāo)的物是否系“違法建筑”予以審查認(rèn)定，也不得通過制作法律文書、向登記部門發(fā)放過戶登記協(xié)助手續(xù)等方式將“違法建筑”合法化。 騰清交付 5.執(zhí)行法院負(fù)責(zé)對拍賣標(biāo)的物騰清交付，不得在拍賣公告、特別提示等公示信息中載明“法院不負(fù)責(zé)騰清交付”等信息。案外人對標(biāo)的物占有合法且可以對抗申請執(zhí)行人等特殊情況除外。 6.執(zhí)行法院發(fā)布責(zé)令期限自行搬離公告后，被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣標(biāo)的物拒不搬離交付的，強(qiáng)制執(zhí)行。 拍賣事宜 7.拍賣公告發(fā)布三日前，執(zhí)行法院必須以書面或者其他能夠合理確認(rèn)收悉的方式，通知當(dāng)事人、已知優(yōu)先購買權(quán)人。不得以發(fā)布拍賣公告代替通知義務(wù)。 8.被執(zhí)行人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價或評估價過低，申請自行變賣查封財產(chǎn)清償債務(wù)的，執(zhí)行法院經(jīng)審查認(rèn)為不存在被執(zhí)行人與他人惡意串通低價處置財產(chǎn)，損害執(zhí)行債權(quán)人、第三人或社會公共利益的情形，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，在確保能夠控制相應(yīng)價款的前提下，可以監(jiān)督其在一定期限內(nèi)變賣。 變賣期限由執(zhí)行法院組成合議庭，根據(jù)財產(chǎn)實際情況、市場行情等因素確定，但最長不得超過60日。 9.拍賣標(biāo)的物流拍且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人均不接受抵債，第三人申請以流拍價購買的，可以準(zhǔn)許。 10.被執(zhí)行人的財產(chǎn)經(jīng)拍賣、變賣流拍未成交，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人不接受以物抵債的，執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣、變賣流拍后三個月內(nèi)根據(jù)市場價格變化，依職權(quán)或依申請重新對涉案標(biāo)的物啟動新一輪的評估、拍賣程序。 稅費(fèi)及其他費(fèi)用負(fù)擔(dān) 11.司法拍賣形成的稅、費(fèi)，必須依照相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，由相應(yīng)主體負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院在拍賣公告、特別提示中不得載明“一切稅、費(fèi)由買受人負(fù)擔(dān)”的內(nèi)容。 12.處置國有劃撥土地使用權(quán)需補(bǔ)繳的土地出讓金，由被執(zhí)行人依法負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院可在拍賣款中扣劃后直接交付相關(guān)部門。 13.本工作指引從下發(fā)之日起實施。 河南省高級人民法院 2021年11月4日

企業(yè)怎樣進(jìn)行價值評估？

企業(yè)價值的評估在企業(yè)經(jīng)營決策中極其重要。企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)是企業(yè)價值最大化，企業(yè)的各項經(jīng)營決策是否可行，必須看這一決策是否有利于增加企業(yè)價值。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，往往出現(xiàn)把企業(yè)作為一個整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、合并等情況，如企業(yè)兼并、購買、出售、重組聯(lián)營、股份經(jīng)營、合資合作經(jīng)營、擔(dān)保等等，都涉及到企業(yè)整體價值的評估問題。在這種情況下，要對整個企業(yè)的價值進(jìn)行評估，以便確定合資或轉(zhuǎn)賣的價格。然而，企業(yè)的價值，或者說購買價格，決不是簡單地由各單項經(jīng)公允評估后的資產(chǎn)價值和債務(wù)的代數(shù)和。因為人們買賣企業(yè)或兼并的目的是為了通過經(jīng)營這個企業(yè)來獲取收益，決定企業(yè)價格大小的因素相當(dāng)多，其中最基本的是企業(yè)利用自有的資產(chǎn)去獲取利潤能力的大小。所以，企業(yè)價值評估并不是對企業(yè)各項資產(chǎn)的評估，而是一種對企業(yè)資產(chǎn)綜合體的整體性、動態(tài)的價值評估。而企業(yè)資產(chǎn)則是指對企業(yè)某項資產(chǎn)或某幾項資產(chǎn)的價值的評估，是一種局部的和靜態(tài)的評估。 一、企業(yè)怎樣進(jìn)行價值評估？ 1.收益法 收益法依據(jù)的理論基礎(chǔ)最早可追溯到20世紀(jì)初費(fèi)雪(irving fisher)在1906年出版的《資本與收入的性質(zhì)》中提出未來收入與資本價值的關(guān)系。收益法實質(zhì)上就是通過對未來收益的合理折現(xiàn)得到目標(biāo)企業(yè)的當(dāng)前價值，其公式為： 持續(xù)經(jīng)營前提下： 年金法：全部股東權(quán)益價值=未來預(yù)期收益 分段法：全部股東權(quán)益價值=未來預(yù)期收益×折現(xiàn)系數(shù) 部分股東權(quán)益價值=全部股東權(quán)益價值×股權(quán)比例×溢價或折價因素調(diào)整系數(shù) 有限持續(xù)經(jīng)營前提下，全部股東權(quán)益價值=未來預(yù)期收益現(xiàn)值+資本變現(xiàn)值（終值） 可以看出，未來收益、折現(xiàn)率和收益期限是收益法的三個基本參數(shù)。企業(yè)的收益有兩種表現(xiàn)形式：利潤和現(xiàn)金流。由于利潤受到會計處理方式的影響大，人為因素較小且企業(yè)價值最終由現(xiàn)金流決定使得現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方式估算企業(yè)價值更為準(zhǔn)確和客觀。因而目前國際上通用的評估企業(yè)的整體價值的方法是貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法。 2.市場法 市場法又稱為相對估價法或比率估價法，廣州專業(yè)企業(yè)價值評估公司哪家好就是選取一個或幾個與被評估企業(yè)有相似背景的參照企業(yè)，建立以企業(yè)股票市場價格為依據(jù)的價值計算指標(biāo)。因為企業(yè)具有相似背景，所得指標(biāo)數(shù)值加以調(diào)整修正，也就具有普適性。將該指標(biāo)應(yīng)用于被評估企業(yè)，即可以測算出企業(yè)價值。通?？杀戎笜?biāo)包括ebit、銷售收入、無負(fù)債現(xiàn)金流量等。 3.成本法 由于歷史的原因，成本法是長期以來我國通行的企業(yè)價值評估方法。中國資產(chǎn)評估協(xié)會早先發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》中稱之為重置成本法。成本法就是在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后的差額，以其作為評估對象現(xiàn)實價值的一種評估方法。 二、評估方法適用性 在運(yùn)用收益法的過程中，需要對企業(yè)的未來收益進(jìn)行合理的預(yù)測，并將與收益并存的風(fēng)險進(jìn)行合理的量化，廣州專業(yè)企業(yè)價值評估公司哪家好反應(yīng)在未來收益中。運(yùn)用收益法的關(guān)鍵所在是合理的預(yù)測未來收益。因此，按照目標(biāo)水平管理的公司可用收益法。 市場法思路簡單，易于理解，方法依賴于市場信息的充分性。運(yùn)用市場法必須滿足兩個前提條件：一是要有一個活躍的公開市場。二是要有可比的企業(yè)及交易活動。因此市場法主要適用于上市公司的價值評估。 成本法的評估結(jié)果客觀依據(jù)較強(qiáng)，但在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下，成本法無法將各個資產(chǎn)間的有機(jī)效應(yīng)綜合考慮，根據(jù)成本法的特點(diǎn)，最適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。這類資產(chǎn)既無法運(yùn)用收益現(xiàn)值法，又不能運(yùn)用現(xiàn)行市價法進(jìn)行評估，唯有應(yīng)用重置成本法才是可行的。

中評協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》的通知

中評協(xié)〔2020〕31號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市資產(chǎn)評估協(xié)會（注冊會計師協(xié)會）： 為規(guī)范資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語使用，促進(jìn)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的理解和執(zhí)行，在財政部指導(dǎo)下，中國資產(chǎn)評估協(xié)會組織研究形成了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》，現(xiàn)予印發(fā)。 請各地方協(xié)會將《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》及時轉(zhuǎn)發(fā)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。 ? 附件：資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020 ? 中國資產(chǎn)評估協(xié)會 2020年11月25日

影響房屋評估價值的因素有哪些？

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市各項功能體系不斷完善，百姓的生活水平顯著提升，一些老舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和功能已經(jīng)滿足不了當(dāng)下人們的需求，舊城改造是一個不間斷的過程，只要滿足不了當(dāng)下社會，就要開始改造。在這些項目實施拆遷過程中，為了推動改造發(fā)展規(guī)范地進(jìn)行，也是出臺了很多相關(guān)法律政策，對我國城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。在拆遷評估中也會產(chǎn)生諸多問題和影響拆遷評估的因素。 房屋位置 在一個城市里，房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)確定的情況下，房屋的價值更多取決于房屋在這個城市的區(qū)位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價值差距是十分大的。比如靠近學(xué)區(qū)房、離醫(yī)院遠(yuǎn)近地段的價值就很高，還有北京二環(huán)附近的房屋和六環(huán)附近的房屋拆遷補(bǔ)償價格，顯然不可同日而語。 房屋評估價格 涉及到征收拆遷，對房屋進(jìn)行價值評估是必不可少的一個環(huán)節(jié)。但是主導(dǎo)拆遷工作的是政府，評估機(jī)構(gòu)大多會受到干預(yù)。不能獨(dú)立客觀公正的對你的房屋進(jìn)行評估。 目前大多采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)綜合確定。與估價規(guī)范不符，因為房屋價格有市場來決定，不僅僅受房屋本身固有因素影響，而且《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也沒有“基準(zhǔn)價格”的概念。 房屋用途 同樣的房屋不同的用途補(bǔ)償也有所不同，有的房屋用于居住，有的用于經(jīng)營，還有的可能作為臨時倉庫儲存東西，具體按照哪種類型進(jìn)行補(bǔ)償，要查看登記證上登記的類型，如果是住改非的，還要查看是否有合法的經(jīng)營手續(xù)和納稅情況，就類型來說，一般用于經(jīng)營的房屋價值補(bǔ)償最高，其次是居住。 評估方法 拆遷補(bǔ)償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。 市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。 交易均價：商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。 重置價：是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。