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影響房屋評(píng)估價(jià)值的因素有哪些？

發(fā)布時(shí)間：

2022-02-19

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市各項(xiàng)功能體系不斷完善，百姓的生活水平顯著提升，一些老舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和功能已經(jīng)滿足不了當(dāng)下人們的需求，舊城改造是一個(gè)不間斷的過程，只要滿足不了當(dāng)下社會(huì)，就要開始改造。在這些項(xiàng)目實(shí)施拆遷過程中，為了推動(dòng)改造發(fā)展規(guī)范地進(jìn)行，也是出臺(tái)了很多相關(guān)法律政策，對(duì)我國(guó)城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國(guó)拆遷改革中的一大舉措。在拆遷評(píng)估中也會(huì)產(chǎn)生諸多問題和影響拆遷評(píng)估的因素。 房屋位置 在一個(gè)城市里，房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)確定的情況下，房屋的價(jià)值更多取決于房屋在這個(gè)城市的區(qū)位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價(jià)值差距是十分大的。比如靠近學(xué)區(qū)房、離醫(yī)院遠(yuǎn)近地段的價(jià)值就很高，還有北京二環(huán)附近的房屋和六環(huán)附近的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，顯然不可同日而語。 房屋評(píng)估價(jià)格 涉及到征收拆遷，對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是主導(dǎo)拆遷工作的是政府，評(píng)估機(jī)構(gòu)大多會(huì)受到干預(yù)。不能獨(dú)立客觀公正的對(duì)你的房屋進(jìn)行評(píng)估。 目前大多采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)綜合確定。與估價(jià)規(guī)范不符，因?yàn)榉课輧r(jià)格有市場(chǎng)來決定，不僅僅受房屋本身固有因素影響，而且《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也沒有“基準(zhǔn)價(jià)格”的概念。 房屋用途 同樣的房屋不同的用途補(bǔ)償也有所不同，有的房屋用于居住，有的用于經(jīng)營(yíng)，還有的可能作為臨時(shí)倉庫儲(chǔ)存東西，具體按照哪種類型進(jìn)行補(bǔ)償，要查看登記證上登記的類型，如果是住改非的，還要查看是否有合法的經(jīng)營(yíng)手續(xù)和納稅情況，就類型來說，一般用于經(jīng)營(yíng)的房屋價(jià)值補(bǔ)償最高，其次是居住。 評(píng)估方法 拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià)，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。 市場(chǎng)評(píng)估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 交易均價(jià)：商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測(cè)定并公布。 重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市各項(xiàng)功能體系不斷完善，百姓的生活水平顯著提升，一些老舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和功能已經(jīng)滿足不了當(dāng)下人們的需求，舊城改造是一個(gè)不間斷的過程，只要滿足不了當(dāng)下社會(huì)，就要開始改造。在這些項(xiàng)目實(shí)施拆遷過程中，為了推動(dòng)改造發(fā)展規(guī)范地進(jìn)行，也是出臺(tái)了很多相關(guān)法律政策，對(duì)我國(guó)城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國(guó)拆遷改革中的一大舉措。在拆遷評(píng)估中也會(huì)產(chǎn)生諸多問題和影響拆遷評(píng)估的因素。

房屋位置

在一個(gè)城市里，房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)確定的情況下，房屋的價(jià)值更多取決于房屋在這個(gè)城市的區(qū)位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價(jià)值差距是十分大的。比如靠近學(xué)區(qū)房、離醫(yī)院遠(yuǎn)近地段的價(jià)值就很高，還有北京二環(huán)附近的房屋和六環(huán)附近的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，顯然不可同日而語。

房屋評(píng)估價(jià)格

涉及到征收拆遷，對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是主導(dǎo)拆遷工作的是政府，評(píng)估機(jī)構(gòu)大多會(huì)受到干預(yù)。不能獨(dú)立客觀公正的對(duì)你的房屋進(jìn)行評(píng)估。

目前大多采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)綜合確定。與估價(jià)規(guī)范不符，因?yàn)榉课輧r(jià)格有市場(chǎng)來決定，不僅僅受房屋本身固有因素影響，而且《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也沒有“基準(zhǔn)價(jià)格”的概念。

房屋用途

同樣的房屋不同的用途補(bǔ)償也有所不同，有的房屋用于居住，有的用于經(jīng)營(yíng)，還有的可能作為臨時(shí)倉庫儲(chǔ)存東西，具體按照哪種類型進(jìn)行補(bǔ)償，要查看登記證上登記的類型，如果是住改非的，還要查看是否有合法的經(jīng)營(yíng)手續(xù)和納稅情況，就類型來說，一般用于經(jīng)營(yíng)的房屋價(jià)值補(bǔ)償最高，其次是居住。

評(píng)估方法

拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià)，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

市場(chǎng)評(píng)估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

交易均價(jià)：商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測(cè)定并公布。

重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。