企業(yè)價(jià)值評(píng)估在國(guó)企混改中的重要性及作用

一、混改過(guò)程中企業(yè)價(jià)值評(píng)估的必要性 根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，絕大多數(shù)涉及國(guó)有資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)的行為，都必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估?；旄钠髽I(yè)價(jià)值評(píng)估成為國(guó)企混合所有制改革過(guò)程中必不可少的環(huán)節(jié)。 二、混改過(guò)程中需要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有定價(jià)和評(píng)估政策 《國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)(國(guó)發(fā)[2015]54號(hào))》明確提出，要健全國(guó)有資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。按照公開(kāi)公平公正原則，完善國(guó)有資產(chǎn)交易方式，嚴(yán)格規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)讓、清算、退出等程序和交易行為。資產(chǎn)評(píng)估是確定國(guó)有資產(chǎn)交易價(jià)格的必要基礎(chǔ)。 三、混改過(guò)程中企業(yè)價(jià)值評(píng)估的重要性 混改企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的，主要是為涉及國(guó)有資本的交易價(jià)格確定提供參考依據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、公正、科學(xué)地開(kāi)展評(píng)估，是保證國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果真實(shí)、客觀(guān)和公允，防止國(guó)有資產(chǎn)流失的重要舉措。 四、解決國(guó)企混改過(guò)程中定價(jià)與難點(diǎn)問(wèn)題 在混改過(guò)程中，股權(quán)多元化會(huì)涉及到眾多參與方，如國(guó)有資本出資人、資產(chǎn)占有方、投資人等，各方的利益訴求點(diǎn)有所不同。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估是國(guó)企混改中重要的基礎(chǔ)性工作，為交易定價(jià)這一敏感問(wèn)題提供助力，需要由專(zhuān)業(yè)、獨(dú)立、有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)參與。 五、助力國(guó)企混改，實(shí)現(xiàn)國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展 評(píng)估機(jī)構(gòu)參與國(guó)企混改方案的設(shè)計(jì)，可以整體把控混改風(fēng)險(xiǎn)。作為價(jià)值評(píng)估、判斷、定價(jià)的專(zhuān)業(yè)手段以及現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要專(zhuān)業(yè)力量，企業(yè)價(jià)值評(píng)估可以有效助力混合所有制改革，有效實(shí)現(xiàn)國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估丨企業(yè)價(jià)值評(píng)估的七個(gè)核心方法?

在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，對(duì)面不同的企業(yè)和不同的評(píng)估目的，我們就要選取一個(gè)能充分表達(dá)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估方法。 現(xiàn)在，這里詳細(xì)介紹了七個(gè)關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的核心方法。 一、比較法 1.此法只要是參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法。 2.通過(guò)對(duì)比與被評(píng)估企業(yè)處于同一或類(lèi)似行業(yè)和地位的標(biāo)桿對(duì)象，獲取其財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，乘以適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。 3.但是在現(xiàn)實(shí)中，很難找到一個(gè)跟被評(píng)估企業(yè)具有相同風(fēng)險(xiǎn)和相同結(jié)構(gòu)的標(biāo)桿對(duì)象，因此，參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法一般都會(huì)按照多重維度對(duì)企業(yè)價(jià)值表現(xiàn)的不同方面進(jìn)行拆分，并根據(jù)每一部分與整體價(jià)值的相關(guān)性強(qiáng)弱確定權(quán)重。 即：被評(píng)估企業(yè)價(jià)值=（a×被評(píng)估企業(yè)維度 1/標(biāo)桿企業(yè)維度 1+b×被評(píng)估企業(yè)維度 2/標(biāo)桿企業(yè)維度 2+…）×標(biāo)桿企業(yè)價(jià)值。 二、重置成本法 1.將被評(píng)估企業(yè)視為各種生產(chǎn)要素的組合體，在對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，逐一對(duì)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并確認(rèn)企業(yè)是否存在商譽(yù)或經(jīng)濟(jì)性損耗，將各單項(xiàng)可確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估值加總后再加上企業(yè)的商譽(yù)或減去經(jīng)濟(jì)性損耗，就可以得到企業(yè)價(jià)值的評(píng)估值。 即：企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值=∑單項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值+商譽(yù)（或-經(jīng)濟(jì)性損耗）。 2.重置成本法最基本的原理類(lèi)似于等式「1+1=2」，認(rèn)為企業(yè)價(jià)值就是各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加總。 3.因此該方法的一個(gè)重大缺陷是忽略了不同資產(chǎn)之間的協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。 4.在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，往往是「1+1>2」，企業(yè)的整體價(jià)值是要大于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值的加總的。 三、市盈率乘數(shù)法 1.此法是專(zhuān)門(mén)針對(duì)上市公司價(jià)值評(píng)估的。 即：被評(píng)估企業(yè)股票價(jià)格=同類(lèi)型公司平均市盈率×被評(píng)估企業(yè)股票每股收益。 2.運(yùn)用市盈率乘數(shù)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，需要有一個(gè)較為完善發(fā)達(dá)的證券交易市場(chǎng)，還要有行業(yè)部門(mén)齊全且足夠數(shù)量的上市公司。 3.由于我國(guó)證券市場(chǎng)距離完全市場(chǎng)還有一定距離，同時(shí)國(guó)內(nèi)上市公司在股權(quán)設(shè)置和結(jié)構(gòu)等方面又有較大差異，市盈率乘數(shù)法僅作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的輔助體系，暫時(shí)不適合作為獨(dú)立方法對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體價(jià)值評(píng)估。 四、內(nèi)部收益率法（IRR） 1.就是使企業(yè)投資凈現(xiàn)值為零的那個(gè)貼現(xiàn)率。它具有 DCF 法的一部分特征，實(shí)務(wù)中最為經(jīng)常被用來(lái)代替 DCF 法。 2.基本原理是試圖找出一個(gè)數(shù)值概括出企業(yè)投資的特性。 3.內(nèi)部收益率本身不受資本市場(chǎng)利息率的影響，完全取決于企業(yè)的現(xiàn)金流量，反映了企業(yè)內(nèi)部所固有的特性。 4.此法只能告訴投資者被評(píng)估企業(yè)值不值得投資，并不知道值得多少錢(qián)投資。內(nèi)部收益率法在面對(duì)投資型企業(yè)和融資型企業(yè)時(shí)其判定法則正好相反：對(duì)于投資型企業(yè)，當(dāng)內(nèi)部收益率大于貼現(xiàn)率時(shí)，企業(yè)適合投資；當(dāng)內(nèi)部收益率小于貼現(xiàn)率時(shí)，企業(yè)不值得投資；融資型企業(yè)則不然。 5.對(duì)于企業(yè)的投資或者并購(gòu)，投資方不僅想知道目標(biāo)企業(yè)值不值得投資，更希望了解目標(biāo)企業(yè)的整體價(jià)值。而內(nèi)部收益率法對(duì)于后者卻無(wú)法滿(mǎn)足，因此，該方法更多的應(yīng)用于單個(gè)項(xiàng)目投資。 五、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF） 1.企業(yè)資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流量也稱(chēng)自由現(xiàn)金流，它們是在一段時(shí)期內(nèi)由以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的營(yíng)業(yè)活動(dòng)或投資活動(dòng)創(chuàng)造的。 2.未來(lái)時(shí)期的現(xiàn)金流是具有時(shí)間價(jià)值的，在考慮遠(yuǎn)期現(xiàn)金流入和流出的時(shí)候，需要將其潛在的時(shí)間價(jià)值剔除，要采用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)。 3.DCF 方法的關(guān)鍵在于確定未來(lái)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率。 4.該方法的應(yīng)用前提是企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和未來(lái)現(xiàn)金流的可預(yù)測(cè)性。 5.DCF 法的局限性在于只能估算已經(jīng)公開(kāi)的投資機(jī)會(huì)和現(xiàn)有業(yè)務(wù)未來(lái)的增長(zhǎng)所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流的價(jià)值，沒(méi)有考慮在不確定性環(huán)境下的各種投資機(jī)會(huì)，而這種投資機(jī)會(huì)會(huì)在很大程度上決定和影響企業(yè)的價(jià)值。 六、風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的CAPM模型 1.此法最初的目的是為了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)（如股票）進(jìn)行估價(jià)。 2.股票的價(jià)值在很大程度上取決于購(gòu)進(jìn)股票后獲得收益的風(fēng)險(xiǎn)程度。其性質(zhì)類(lèi)似于風(fēng)險(xiǎn)投資，二者都是將未來(lái)收益按照風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率進(jìn)行折現(xiàn)。 3.因此 CAPM 模型在對(duì)股票估價(jià)的同時(shí)也可以用來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。 4.資產(chǎn)的期望收益率取決于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率、市場(chǎng)組合收益率還有相關(guān)系數(shù)的大小。 (1)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率講的是投資于最安全資產(chǎn)比如存款或者購(gòu)買(mǎi)國(guó)債時(shí)的收益率； (2)市場(chǎng)組合收益率是市場(chǎng)上所有證券品種加權(quán)后的平均收益率，代表的是市場(chǎng)的平均收益水平； (3)相關(guān)系數(shù)表示投資者所購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)跟市場(chǎng)整體水平之間的關(guān)聯(lián)性大小。 5.該方法的本質(zhì)在于研究單項(xiàng)資產(chǎn)跟市場(chǎng)整體之間的相關(guān)性。 七、EVA評(píng)估法 1.EVA（Economic Value Added）是近年來(lái)在國(guó)外比較流行的用于評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況和管理績(jī)效的重要指標(biāo)，將 EVA 的核心思想引入價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域，可以用于評(píng)估企業(yè)價(jià)值。 2.在基于 EVA 的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法中，企業(yè)價(jià)值等于投資資本加上未來(lái)年份 EVA 的現(xiàn)值。 即：企業(yè)價(jià)值 = 投資資本 + 預(yù)期 EVA 的現(xiàn)值。 3.EVA 是指企業(yè)資本收益與資本機(jī)會(huì)成本之間的差額。 即：EVA=稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)-資本總成本=投資資本×（投資資本回報(bào)率-加權(quán)平均資本成本率）。 4.EVA 評(píng)估法不僅考慮到企業(yè)的資本盈利能力，同時(shí)深入洞察企業(yè)資本應(yīng)用的機(jī)會(huì)成本。 (1)通過(guò)將機(jī)會(huì)成本納入該體系而考察企業(yè)管理者從優(yōu)選擇項(xiàng)目的能力。 (2)對(duì)企業(yè)機(jī)會(huì)成本的把握成為該方法的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

房地產(chǎn)評(píng)估丨進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)需要注意的五個(gè)關(guān)注點(diǎn)

在進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估過(guò)種中，不論評(píng)估的目的是什么，我們都應(yīng)該關(guān)注下面這五個(gè)方面。 一 、評(píng)估要看時(shí)間點(diǎn) 1.由于不同的時(shí)間會(huì)涉及到房屋市場(chǎng)價(jià)格的變化，所以?xún)r(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)也是至關(guān)重要的。 對(duì)于這一點(diǎn)，我國(guó)法律也做了相關(guān)的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)至少是房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。 2.除此之外，估價(jià)報(bào)告也是有有效期的，房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。 3.實(shí)踐中很多被拆遷人是被評(píng)估才有征收公告，這時(shí)候就需要注意價(jià)值評(píng)估做出時(shí)間過(guò)長(zhǎng)會(huì)由于市場(chǎng)的變化受影響，所以一定要注意時(shí)間。 二、評(píng)估資格要求嚴(yán) 1.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的時(shí)候要安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。 2.而房地產(chǎn)估價(jià)師是需要通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，并依法取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)的。 3.如果未經(jīng)注冊(cè)，擅自以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的，簽署的估價(jià)報(bào)告無(wú)效，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)給予警告，責(zé)令停止違法活動(dòng)，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 三、評(píng)估價(jià)值有源頭 1.我國(guó)倡導(dǎo)依法治國(guó)，評(píng)估價(jià)值之源自然是法律。 2.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定著，被征收房屋的價(jià)值是由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定的，并且不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 四、征收部門(mén)義務(wù)多 1.在房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門(mén)需要組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象，并且在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布調(diào)查結(jié)果。房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。 2.調(diào)查完之后房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)把價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示給被征收人。公示的時(shí)候要有評(píng)估機(jī)構(gòu)的人在現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋或者修正。 3.公示期滿(mǎn)后，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)把價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交給被征收人。 五、對(duì)評(píng)估值不滿(mǎn)意有方法解決 1.覺(jué)得價(jià)值評(píng)估與自己房屋實(shí)際價(jià)值不符的被拆遷人，可以自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。 申請(qǐng)時(shí)需要向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。 2.如果還是不滿(mǎn)意，還可以在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

珠寶首飾評(píng)估丨為什么珠寶的買(mǎi)價(jià)和回收價(jià)差別這么大？

我們常常會(huì)碰到一萬(wàn)多買(mǎi)的珠寶首飾典當(dāng)只值幾百塊這種現(xiàn)象，接下來(lái)小編就來(lái)說(shuō)說(shuō)為什么珠寶的買(mǎi)價(jià)和回收價(jià)差別這么大。 一、二手回收珠寶市場(chǎng)不完善，品牌價(jià)格消費(fèi)者買(mǎi)單 目前僅僅只有典當(dāng)和一些打金店在回收珠寶，而且有些珠寶人家也是不收的，只收金、鉆石這一類(lèi)的珠寶。比如說(shuō)鉆石回收以后也不是馬上就能轉(zhuǎn)手，需要送到工廠(chǎng)重新處理加工，所以到了最后就只剩下珠寶和鉆石材質(zhì)的價(jià)格。這就是中國(guó)珠寶市場(chǎng)的現(xiàn)狀，因?yàn)槎只厥盏闹閷毷袌?chǎng)不完善。 二、珠寶存在品牌溢價(jià) 珠寶的定價(jià)除了本身的材質(zhì)以外，很大部分都受品牌的影響，也就是說(shuō)產(chǎn)品的溢價(jià)占很大部分原因，同時(shí)大牌珠寶的設(shè)計(jì)費(fèi)用也是相當(dāng)昂貴的。 任何一件商品都會(huì)存在利潤(rùn)差價(jià)，典當(dāng)首先就要剔除這部分利潤(rùn);第二剔除品牌溢價(jià);第三根據(jù)新舊程度也就是使用過(guò)程中磨損程度進(jìn)行價(jià)值評(píng)估;最后要去掉典當(dāng)行本身的利潤(rùn)。 而這些產(chǎn)品牌的價(jià)值是需要消費(fèi)者買(mǎi)單的，顧客在享受品牌帶來(lái)的服務(wù)的同時(shí)是需要自己投入資金的。其實(shí)任何產(chǎn)品都存在品牌溢價(jià)，不單單只是珠寶這一個(gè)市場(chǎng)。 三、回收典當(dāng)珠寶不看珠寶品牌價(jià)值 回收以后的珠寶不會(huì)馬上轉(zhuǎn)手，還要送到工廠(chǎng)重新加工。這個(gè)時(shí)候只剩下材質(zhì)的價(jià)值，完全剔出品牌賦予的價(jià)值，它的材質(zhì)值多少你就能典當(dāng)多少，不管它是世界名牌還是什么奢侈品。 如果你買(mǎi)的是黃金，相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)時(shí)候付出的金額，拿去典當(dāng)?shù)膬r(jià)值不會(huì)太低。如果你買(mǎi)的是群鑲鉆石，和原本的價(jià)值比起來(lái)就相差太遠(yuǎn)，甚至很多地方是不收這樣的飾品。 大家應(yīng)該理性看待珠寶的投資心理，很多消費(fèi)者對(duì)珠寶的投資有非常大的誤區(qū)。買(mǎi)多少還想賣(mài)更多是不太現(xiàn)實(shí)的，不是所有東西買(mǎi)回家都能升值的。 珠寶確實(shí)可以投資，甚至作為貨幣，也可以作為一種國(guó)庫(kù)儲(chǔ)備。但是大家一定要注意，一千塊的珠寶買(mǎi)來(lái)戴戴就好了，一萬(wàn)塊的珠寶玩玩也是可以的。如果你想要投資珠寶的話(huà)，建議至少是投資六位數(shù)以上的珠寶。 總之，想要花一萬(wàn)塊錢(qián)買(mǎi)珠寶，指著它升值是不太現(xiàn)實(shí)的。