如何對(duì)玉石進(jìn)行估價(jià)？

大家知道，玉石的用途可用來做首飾和玉雕制品。由于它們是單礦物或多種礦物組成的集合體，故多呈徽透明或不透明的塊體，為此多用來制作花卉、人物、器皿和獸形器，佳品用來做首飾。對(duì)玉石的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要依據(jù)以下幾點(diǎn)。 玉石的品種 不同的玉石價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，根據(jù)80年代世界玉石批發(fā)價(jià)格來看，可將玉石分四個(gè)價(jià)格段:生公斤優(yōu)質(zhì)玉料，價(jià)格在150-500美元/公斤的玉石有青金石、翡翠;50-150美元/公斤的有軟玉、紫硅堿鈣石、虹彩長石;10~0美元/公斤的有赤鐵礦、蛇紋石質(zhì)玉、苦筱輝石、芙蓉石、瑪瑙、澳洲玉、孔雀石;10美元/公斤以下的有黑暇巖、碧玉、漢白玉等。 結(jié)? ? 構(gòu) 玉石的結(jié)構(gòu)就是通常所說的質(zhì)地，即指組成玉石的礦物之間排列的形式及礦物顆粒的大小。一般用來做玉料的玉石質(zhì)地必須必須細(xì)膩，用手觸摸有滑感。常見的玉石結(jié)構(gòu)有兩種，一種是纖維交織結(jié)構(gòu)，一種是粒狀結(jié)構(gòu)。纖維交織結(jié)構(gòu)：礦物頤料呈纖維狀并相互交織在一起，礦物之間的結(jié)合力強(qiáng)，可增強(qiáng)原料的韌性，例如，翡翠具有變斑晶交織結(jié)構(gòu);軟玉具有氈狀結(jié)果;蛇紋石質(zhì)玉及葡萄石玉具有網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。具有纖維交織結(jié)構(gòu)的玉石一般質(zhì)地均很細(xì)膩，多屬優(yōu)質(zhì)玉料。較狀結(jié)構(gòu):礦物的順料呈料狀，相互.嵌在一起，這種結(jié)構(gòu)，礦物之間的結(jié)合力較差，性脆。具這種結(jié)構(gòu)的玉石較多，有澳洲玉、京白玉、密縣玉、漢白玉、青金石、綠松石、珊瑚等。其中順粒細(xì)小的亦屬優(yōu)質(zhì)玉料，如青金石、綠松石、珊瑚、澳洲玉等。 顏? ? 色 玉料要求顏色典雅均一，十分忌“花”，因?yàn)椤盎ā钡挠窳蠂?yán)重地影響造型。例如一匹駿馬滿身布滿星點(diǎn)，會(huì)給人以不倫不類的感覺。為此，玉石的顏色首先要均一，如果在一塊玉料上局部有一塊彩斑，在購買時(shí)就要考慮是否可以用來俏色，如果能用就保存下來，如果不能用就要挖掉。例如北京玉器廠曾雕過一個(gè)翡翠的“白菜姻姻”，綠色的姻姻伏在白色的白菜上，充分展示了玉料的綠色美。另外，巴西產(chǎn)有一種藍(lán)白相間的條帶狀瑪瑙，如果選用條帶面來雌刻物品，除斑馬之外，沒有相應(yīng)的物件可雌，但如果將兩種顏色的層面平放，一色做底，一色做浮雌之物，則應(yīng)用范圍將大大提高，為此在選用玉料時(shí)，顏色是否均一，則是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一大要素。 光? ? 澤 光澤是玉石對(duì)光線的反射能力。每和中玉石經(jīng)過琢磨后所反射出的光量均不同，光澤的強(qiáng)度與組成寶石的礦物折光率和結(jié)構(gòu)的粗細(xì)程度有關(guān)，一般情況下礦物的折光率高則結(jié)構(gòu)細(xì)膩，硬度大于6以上的玉石光澤強(qiáng)，反之光澤就弱，以光澤強(qiáng)的玉石為好. 塊體的大小 玉石和寶石一樣，塊體愈大價(jià)值愈高，我國將玉石按重量分為三級(jí):一等品塊體重在5公斤以上;二等品的塊體重在3~5公斤;三等品的塊體重3公斤。質(zhì)量相同的玉石，重盆不同價(jià)格相差可達(dá)數(shù)倍。 透明度 ?玉石多不透明，但有些玉石品種以徽透明、一半透明為好，例如翡翠。行家稱透明度好的為“水頭好”，這種玉料雕出來的成品“水靈”，過較透明度差的呆板雌件好。故透明度好的價(jià)格遠(yuǎn)較透明度差的貴。 因此，在對(duì)玉石進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)要綜合上述幾個(gè)要素考慮，不論哪種玉料的優(yōu)質(zhì)品均應(yīng)顏色均一、艷麗，透明度好，塊體大，無裂紋，質(zhì)地細(xì)膩。

玉石的種類，玉石都有哪些種類？

玉石在中國文化中占有非常重要的地位，其意義深遠(yuǎn)，而不是只有礦物學(xué)意義。玉石的美麗兼有五德，即堅(jiān)韌的質(zhì)感，晶瑩剔透的光澤，亮麗的色彩，致密透明的組織，舒揚(yáng)致遠(yuǎn)的聲音的美石被認(rèn)為是玉。玉石的種類很多，范圍很廣，接下來我們一起看看玉石的種類有哪些。 1、翡翠(硬玉) 玉石分為軟玉和硬玉，除了翡翠為硬玉外，其他都是軟玉。翡翠最初是鳥，因?yàn)楣艜r(shí)候經(jīng)常用鳥的羽毛作為女性的首飾，所以以翡翠的名字命名。硬玉是非常美麗的玉，隨著時(shí)間的推移，以美麗的鳥的名稱來命名硬玉。也就是說，主要是硬玉、綠輝石、鈉鉻輝形成的玉石叫做翡翠。 2、蛇紋石玉 (岫玉) 蛇紋石玉是在地質(zhì)演變過程中形成的，達(dá)到玉質(zhì)石級(jí)的微細(xì)纖維型蛇紋石礦物組成的集合體。這種玉石從色調(diào)均勻的綠色黃到黃，雜質(zhì)少，質(zhì)地非常細(xì)膩，從半透明到幾乎透明，有油彩，深受各消費(fèi)階層人士的喜愛。 3、軟玉 軟玉主要是透明石-陽起石系列礦物的集合體，另外，還含有微量透光石、綠泥石、蛇紋石、石墨和磁鐵礦等礦物質(zhì)。雖然世界軟玉產(chǎn)地很多，但由中國新疆和田縣生產(chǎn)的軟玉有著悠久的歷史，質(zhì)量上佳，所以現(xiàn)在將和田玉都當(dāng)成軟玉，和田玉已經(jīng)并不代表產(chǎn)地了。 4、獨(dú)山玉 獨(dú)山玉是由中國河南南陽郊外的獨(dú)山生產(chǎn)的，是只有我國才有的玉種。獨(dú)山玉將多種顏色匯集在一起，質(zhì)地細(xì)膩，透明度和光澤靚麗，硬度高，能夠和翡翠相媲美。從出土的文物來看，已經(jīng)有5000~6000年的歷史了。 5、綠松石 綠松石產(chǎn)品顏色漂亮，深受古代和現(xiàn)代人的喜愛。寶石級(jí)綠松石是地殼活動(dòng)過程中產(chǎn)生的，如果是玉級(jí)石的主要由綠松礦物組成的濃密塊狀物。 6、密玉 密玉是源自河南密縣的相對(duì)密集的石英巖，大部分都含有密玉綠色絲綢云母，是綠色的，還有紅、黑色、乳白等顏色。 7、東陵石 東陵石是有砂金效果的石英巖，所含雜質(zhì)不一樣而表現(xiàn)不同顏色。含鉻云母為綠色，叫做綠色東陵石，有藍(lán)線的叫藍(lán)色東陵石，含有鋰云母的人被稱為紫色東陵石。 除了我們以上介紹的這7種之外，其實(shí)玉石還有很多其他的種類，這里因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系我們就不一一介紹了。

不良資產(chǎn)收購中的房地產(chǎn)評(píng)估探討

摘要：經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整、房地產(chǎn)開發(fā)過剩、以及信貸政策的調(diào)整極易造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金鏈斷裂、形成爛賬。而在這些不良資產(chǎn)的解決過程中，資產(chǎn)抵押的處置和變現(xiàn)已經(jīng)開始成為解決此類問題、化解金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要措施?；谶@一情況，本文對(duì)不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行分析，希望可以對(duì)不良資產(chǎn)的合理處置有所幫助。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；不良資產(chǎn)處置；回收購買；房地產(chǎn)評(píng)估 隨著近年來越來越多的收購項(xiàng)目出現(xiàn)，在不良資產(chǎn)收購過程中，房地產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)成為一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)評(píng)估是不良資產(chǎn)收購過程中的一個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制起到?jīng)Q定性作用。因此，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)收購過程中一定要做好評(píng)估工作，以此來保障雙方經(jīng)濟(jì)利益，避免風(fēng)險(xiǎn)。 一、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)分析 （一）價(jià)值類型復(fù)雜 在不良資產(chǎn)的收購過程中，房地產(chǎn)方面的評(píng)估有著很多的價(jià)值類型，除了市場價(jià)值之外，還有一些其他的價(jià)值，比如投資價(jià)值、殘余價(jià)值以及清算價(jià)值等。因此在具體評(píng)估過程中，需要將評(píng)估的對(duì)象和評(píng)估的目的作為依據(jù)，以此來實(shí)現(xiàn)價(jià)值類型的明確，并定義具體的價(jià)值類型。在不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評(píng)估之中，評(píng)估機(jī)制通常需要將兩個(gè)或者多個(gè)價(jià)值提供給委派方。 （二）類型多且分布散 通常情況下，不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)不僅包括純土 地、“爛尾樓”、已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，同時(shí)也包括地上建有不在 收購范圍之內(nèi)建筑物的一些土地，和不在收購范圍之內(nèi)土地 上的建筑物。[1]因此，在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)有著十 分明顯的分散情況。 （三）作業(yè)時(shí)間短 不良資產(chǎn)的收購工作本身就是一項(xiàng)需要在短時(shí)間之內(nèi)完成的工作，而收購的一個(gè)大前提就是項(xiàng)目評(píng)估，所以，房地產(chǎn)評(píng)估僅僅是從不良資產(chǎn)收購的短時(shí)間之內(nèi)化分出更短的一段時(shí)間來進(jìn)行的評(píng)估工作，在大多數(shù)情況下，都是要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在看完現(xiàn)場之后的一兩天之內(nèi)出結(jié)果。另外，由于部分的房地產(chǎn)所在地區(qū)十分偏僻，房地產(chǎn)市場也不夠發(fā)達(dá)，所以信息資料的獲取就十分困難，且并不具備足夠多的參照物可以比較，因此在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)評(píng)估工作的作業(yè)時(shí)間短也使得該工作十分緊張。 （四）不確定性因素很多 在收購項(xiàng)目之中，很多的委托方所提供資料的產(chǎn)權(quán)資料都并不完備，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)就難以度其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)面積予以確定。雖然一些房地產(chǎn)具有完善的所有權(quán)資料，但是由于這些資料十分多樣化，也為房地產(chǎn)評(píng)估帶來了很大困難。[2]由此可見，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)評(píng)估的不確定因素有很多，這些不確定因素也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)評(píng)估以及收購的不確定性。 二、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估程序 在不良資產(chǎn)收購之中，對(duì)于已經(jīng)確定收購的房地產(chǎn)，需要切實(shí)有效地做好評(píng)估工作，以此來保障交易的順利進(jìn)行。因此，在此過程中，委托方一定要委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。在具體評(píng)估過程中，評(píng)估程序如下： （一）核實(shí)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估 在已經(jīng)達(dá)成了收購意向的情況下，需要委托房地產(chǎn)所在地的國土部門以及房產(chǎn)管理部門之中相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)對(duì)所要收購的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，并分析房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。通過這樣的方式，才可以讓不良資產(chǎn)收購過程中房地產(chǎn)收購的科學(xué)性得以進(jìn)一步提升。 （二）對(duì)不完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)加以整改 在進(jìn)行不良資產(chǎn)的收購過程中，對(duì)于準(zhǔn)備要收購的房地產(chǎn)，如果其產(chǎn)權(quán)存在不完善性，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)其不完善性進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)房地產(chǎn)所在地的國土部門以及房產(chǎn)管理部門之中相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)所提供出的相應(yīng)建議，采取有效的補(bǔ)救方法對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)加以整改。通過這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)所存在的影響得以有效改善，使其具備出讓資格。 （三）評(píng)估結(jié)果的出具 對(duì)于出讓條件充足且沒有潛在風(fēng)險(xiǎn)存在的房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)制應(yīng)該向委托方出具相應(yīng)的評(píng)估結(jié)果，其中包括房地產(chǎn)的市場價(jià)格和該房地產(chǎn)的建議價(jià)格。首先應(yīng)該對(duì)劃分市場價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)予以公開，對(duì)于沒有任何可以確定的風(fēng)險(xiǎn)存在、完全與出讓標(biāo)準(zhǔn)相符的房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該給出科學(xué)合理的價(jià)格認(rèn)定結(jié)果。然后將委托方具體的操作條件作為依據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估之中的各種情況加以充分考慮，然后對(duì)交易方式予以科學(xué)確定，比如置換和拍賣等的交易方式。 三、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)問題解決 在不良資產(chǎn)評(píng)估之中，房地產(chǎn)評(píng)估通常會(huì)涉及到很多的技術(shù)性問題，所以在具體的房地產(chǎn)評(píng)估工作之中，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要對(duì)這些技術(shù)問題及其解決方法加以重視，以此來保障房地產(chǎn)評(píng)估效果。 （一）兩種評(píng)估方法所產(chǎn)生的結(jié)果存在差異 在進(jìn)行不良資產(chǎn)的收購之中，由于不同房地產(chǎn)評(píng)估方式有著不同的評(píng)定角度，而在每一種評(píng)估方法的應(yīng)用過程中，所依據(jù)的資料和數(shù)據(jù)也有著一定的差異，所以，相關(guān)數(shù)據(jù)資料的不確定或者是評(píng)估方法的不同，都將會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成一定程度的影響，進(jìn)而出現(xiàn)兩種評(píng)估方法之間的結(jié)果差異。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，對(duì)于同一對(duì)象，最好是采取兩種以上的方法來進(jìn)行評(píng)估，通過這樣的方式，才可以讓不同評(píng)估方法之間實(shí)現(xiàn)相互的補(bǔ)充，以此來避免資料不確定或者是評(píng)估方法差異對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的不利影響。通過這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)評(píng)估變得更加科學(xué)合理，進(jìn)而為雙方利益的保障提供出合理化的依據(jù)。 （二）房地分離問題 在面對(duì)房地分離問題時(shí)，首先需要對(duì)房地一致這一原則加以明確，所謂房地一致，也就是我們經(jīng)常提到的房地產(chǎn)一致，它指的是在建筑物抵押過程中，是將建筑物和建筑物所占范圍之內(nèi)的土地使用權(quán)一起抵押，也就是我們所說的房隨地走、地隨房走。而房地分離則剛好與這一原則相悖，這樣的問題主要出現(xiàn)在一些企業(yè)的改制之中，尤其是一些國有企業(yè)，經(jīng)常會(huì)將房產(chǎn)評(píng)估所得出的凈資產(chǎn)額作為低價(jià)，將房產(chǎn)出售給了其他人，或者是進(jìn)行了破產(chǎn)關(guān)閉。但是因?yàn)閲笏加玫耐恋卮蠖嗍菤v史形成的一些劃撥土地，所以在具體的改制之中很容易出現(xiàn)以下的幾種情況：第一，這些劃撥土地的使用權(quán)不能改變，企業(yè)經(jīng)營之中所應(yīng)用的房產(chǎn)或者是企業(yè)過戶到股東名下的房產(chǎn)等，在改制之后出現(xiàn)了房產(chǎn)法人和地產(chǎn)法人分離情況，進(jìn)而導(dǎo)致房地分離；第二，企業(yè)將劃撥的土地直接轉(zhuǎn)到改制之后的企業(yè)名下或者是新的股東名下，但是房產(chǎn)卻依然在原來的企業(yè)名下，且原來的房產(chǎn)已經(jīng)被抵押出去，這也就出現(xiàn)了房地分離情況；其三，在進(jìn)行破產(chǎn)清算過程中，地上的建筑已經(jīng)作為破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣給了其他人，但是劃撥土地卻屬于政府土地，政府要將其收回，這樣也會(huì)導(dǎo)致房地分離問題出現(xiàn)。 因此在具體的房地產(chǎn)評(píng)估過程中，應(yīng)該對(duì)房地分離的情況加以重視，首先需要明確房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押情況，然后應(yīng)該對(duì)這兩者的歸屬權(quán)加以明確，在保障不存在房地分離的基礎(chǔ)上才可以將房地產(chǎn)放在一起進(jìn)行評(píng)估。通過這樣的方式，才可以有效避免房地分離情況為房地產(chǎn)評(píng)估帶來的不利影響，以此來保障雙方的經(jīng)濟(jì)利益。 四、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估注意事項(xiàng) （一）注重前期的充分溝通 在對(duì)收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，通過充分的前期溝通，通?？梢赃_(dá)到事半功倍的效果，在收購方委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估之前，通常已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了一定程度的調(diào)查和了解，所以，委托方可以與相關(guān)人員進(jìn)行充分溝通，進(jìn)而讓評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于即將要評(píng)估的項(xiàng)目做到更加深入的了解。在進(jìn)行了充分的前期溝通之后，收購方也應(yīng)該在委托方具體的評(píng)估之中與其進(jìn)行實(shí)時(shí)溝通，以便對(duì)委托方的處置方案做到進(jìn)一步了解，評(píng)估師也可以和委托方之間進(jìn)行協(xié)商，以此來實(shí)現(xiàn)價(jià)值類型的合理選擇和定義的明確，保障價(jià)值類型的選擇和實(shí)際的評(píng)估目的一致，并和委托方之間對(duì)選擇和應(yīng)用的價(jià)值類型做到充分理解。[3] （二）注重現(xiàn)場路線的合理安排 在對(duì)收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于評(píng)估的時(shí)間很短，所以為實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場的充分走訪和調(diào)查，以保障房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，就應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場的路線急性合理安排。通過這樣的方式，才可以將房地產(chǎn)的評(píng)估以及相關(guān)的咨詢工作在短時(shí)間之內(nèi)完成，并保障評(píng)估結(jié)果的客觀性。 （三）注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮 合理的處理方案制定可以為委托方今后的資產(chǎn)處理提供出一套可行性的思路，因此在進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮，并對(duì)回收時(shí)間加以科學(xué)預(yù)計(jì)。在具體的房地產(chǎn)收購評(píng)估之中，處理方案主要可以按照以下的方式來進(jìn)行確定：第一，可以通過訴訟和解或者是直接買賣等的方式來進(jìn)行資產(chǎn)收購，這種方案的實(shí)施可以節(jié)約更多的時(shí)間。第二，可以對(duì)收購的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行再次的包裝，然后將其轉(zhuǎn)讓，這種方法需要花費(fèi)比較長的時(shí)間。[4]第三，可以對(duì)收購的房地產(chǎn)適當(dāng)進(jìn)行改造，或 者直接按照原來的狀況進(jìn)行自營或者是出租。 （四）注重根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和處置方案來進(jìn)行評(píng)估技術(shù)的確定 在進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評(píng)估之中，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要將房地產(chǎn)得到現(xiàn)狀以及委托方的處置方案作為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)值各個(gè)方面的影響因素來進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。通過這樣的方式，才可以實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的合理確定。 五、結(jié)束語 綜上所述，在當(dāng)今，不良資產(chǎn)收購的現(xiàn)象已經(jīng)越來越普遍。而在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)收購是一項(xiàng)重要內(nèi)容。但是由于房地產(chǎn)的價(jià)值類型很多且十分復(fù)雜、房地產(chǎn)本身的類型很多、評(píng)估的時(shí)間很短、評(píng)估過程中會(huì)受到諸多因素的影響。所以，在具體的評(píng)估過程中，收購方和評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，并加強(qiáng)雙方的溝通，以此來保質(zhì)保量地完成房地產(chǎn)評(píng)估。 參考文獻(xiàn)： [1]李冰.房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購重組的核心[J].城市開發(fā),2019(1). [2]錢烈.收購不良資產(chǎn)涉及的房產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估研究[D].浙江:浙江大學(xué),2017. [3]吳凡,歐陽鑫,張曉燕 .資產(chǎn)公司非金融企業(yè)不良資產(chǎn)業(yè) 務(wù)研究[J].新金融,2019(11). [4]陳貴.談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估管理[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2020(1). （作者單位：福建智宏土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司）

企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)資產(chǎn)評(píng)估增值與企業(yè)所得稅的財(cái)稅處理

企業(yè)常見的資產(chǎn)評(píng)估增值主要分為以下四種情況：全民所有制企業(yè)公司制改制的資產(chǎn)評(píng)估增值；國企改制上市過程中的資產(chǎn)評(píng)估增值；民營企業(yè)公司制改制的資產(chǎn)評(píng)估增值；資產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，僅為特殊需要作出的評(píng)估增值。 在四種不同情況下，企業(yè)所得稅應(yīng)該進(jìn)行如何處理呢？ 一、全民所有制企業(yè)公司制改制資產(chǎn)評(píng)估。 正常情況下，改制中資產(chǎn)應(yīng)理解為按評(píng)估價(jià)值轉(zhuǎn)讓和以轉(zhuǎn)讓所得投資兩步。但因?yàn)槭歉闹浦械馁Y產(chǎn)評(píng)估增值，當(dāng)期未實(shí)現(xiàn)所得。當(dāng)期繳稅的話，無必要的納稅資金支持。 為解決全民所有制企業(yè)公司制改制，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全民所有制企業(yè)公司制改制企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第34號(hào)）的規(guī)定，全民所有制企業(yè)改制為國有獨(dú)資公司或者國有全資子公司，改制中資產(chǎn)評(píng)估增值不計(jì)入應(yīng)納稅所得額；資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)按其原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；資產(chǎn)增值部分的折舊或者攤銷不得在稅前扣除。 二、國企改制上市過程中的資產(chǎn)評(píng)估增值。 國有企業(yè)改制上市，通?？赡苡幸韵履Ｊ剑? 1、國有企業(yè)以評(píng)估增值資產(chǎn)，出資設(shè)立擬上市的股份有限公司； 2、國有企業(yè)將評(píng)估增值資產(chǎn)，注入已上市的股份有限公司； 3、國有企業(yè)依法變更為擬上市的股份有限公司。 根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制上市資產(chǎn)評(píng)估增值企業(yè)所得稅處理政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕65號(hào)）規(guī)定：符合條件的國有企業(yè)，其改制上市過程中發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估增值可按以下規(guī)定處理：國有企業(yè)改制上市過程中發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅可以不征收入庫，作為國家投資直接轉(zhuǎn)增該企業(yè)國有資本金（含資本公積，下同），但獲得現(xiàn)金及其他非股權(quán)對(duì)價(jià)部分，應(yīng)按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 因此，國企改制上市過程中本來需要交納企業(yè)所得稅，但不征收直接增加計(jì)入資本金。并且經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估增值資產(chǎn)，可按評(píng)估價(jià)值入賬并按有關(guān)規(guī)定計(jì)提折舊或攤銷，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許扣除。 三、民營企業(yè)股份制改造資產(chǎn)評(píng)估。 股份制改造就是利用企業(yè)的整體資產(chǎn)出資入股成立股份有限公司，屬于非貨幣性資產(chǎn)投資。 根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十五條規(guī)定：除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)在重組過程中，應(yīng)當(dāng)在交易發(fā)生時(shí)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或者損失，相關(guān)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照交易價(jià)格重新確定計(jì)稅基礎(chǔ)。 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第33號(hào)）第一條規(guī)定：“實(shí)行查賬征收的居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可自確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入年度起不超過連續(xù)5個(gè)納稅年度的期間內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅?！? 所以，正常情況下，股份制改造中的資產(chǎn)應(yīng)理解為按評(píng)估價(jià)值轉(zhuǎn)讓和以轉(zhuǎn)讓所得投資兩步，轉(zhuǎn)讓所得可以選擇遞延納稅。 四、資產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，僅為特殊需要的評(píng)估增值。 比如由于融資的需要，對(duì)于企業(yè)持有的土地房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這部分評(píng)估增值如果不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，僅僅向金融機(jī)構(gòu)提供評(píng)估報(bào)告，自然沒有任何問題，不涉及任何稅收風(fēng)險(xiǎn)。 如果需要進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，通常的做法是：借記“無形資產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，貸記“資本公積”。 這樣做需要交納企業(yè)所得稅嗎？ 依據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十六條，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。 很顯然，企業(yè)沒有取得實(shí)際收入，資產(chǎn)也未發(fā)生實(shí)際交易，不需要交納企業(yè)所得稅。但這可能會(huì)造成會(huì)計(jì)上的折舊調(diào)整和稅法折舊扣除的，所得稅稅前扣除依然只能認(rèn)可歷史成本，評(píng)估增值部分不確認(rèn)企業(yè)所得稅收入，也不得在稅前扣除。