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2021-12-30

摘要：經(jīng)濟周期的調(diào)整、房地產(chǎn)開發(fā)過剩、以及信貸政策的調(diào)整極易造成房地產(chǎn)開發(fā)項目資金鏈斷裂、形成爛賬。而在這些不良資產(chǎn)的解決過程中，資產(chǎn)抵押的處置和變現(xiàn)已經(jīng)開始成為解決此類問題、化解金融風險的一個重要措施?；谶@一情況，本文對不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估進行分析，希望可以對不良資產(chǎn)的合理處置有所幫助。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；不良資產(chǎn)處置；回收購買；房地產(chǎn)評估 隨著近年來越來越多的收購項目出現(xiàn)，在不良資產(chǎn)收購過程中，房地產(chǎn)評估已經(jīng)成為一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)評估是不良資產(chǎn)收購過程中的一個關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)的實施對于房地產(chǎn)收購的風險控制起到?jīng)Q定性作用。因此，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)收購過程中一定要做好評估工作，以此來保障雙方經(jīng)濟利益，避免風險。 一、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估特點分析 （一）價值類型復雜 在不良資產(chǎn)的收購過程中，房地產(chǎn)方面的評估有著很多的價值類型，除了市場價值之外，還有一些其他的價值，比如投資價值、殘余價值以及清算價值等。因此在具體評估過程中，需要將評估的對象和評估的目的作為依據(jù)，以此來實現(xiàn)價值類型的明確，并定義具體的價值類型。在不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估之中，評估機制通常需要將兩個或者多個價值提供給委派方。 （二）類型多且分布散 通常情況下，不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)不僅包括純土 地、“爛尾樓”、已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，同時也包括地上建有不在 收購范圍之內(nèi)建筑物的一些土地，和不在收購范圍之內(nèi)土地 上的建筑物。[1]因此，在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)有著十 分明顯的分散情況。 （三）作業(yè)時間短 不良資產(chǎn)的收購工作本身就是一項需要在短時間之內(nèi)完成的工作，而收購的一個大前提就是項目評估，所以，房地產(chǎn)評估僅僅是從不良資產(chǎn)收購的短時間之內(nèi)化分出更短的一段時間來進行的評估工作，在大多數(shù)情況下，都是要求評估機構(gòu)在看完現(xiàn)場之后的一兩天之內(nèi)出結(jié)果。另外，由于部分的房地產(chǎn)所在地區(qū)十分偏僻，房地產(chǎn)市場也不夠發(fā)達，所以信息資料的獲取就十分困難，且并不具備足夠多的參照物可以比較，因此在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)評估工作的作業(yè)時間短也使得該工作十分緊張。 （四）不確定性因素很多 在收購項目之中，很多的委托方所提供資料的產(chǎn)權(quán)資料都并不完備，因此評估機構(gòu)就難以度其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)面積予以確定。雖然一些房地產(chǎn)具有完善的所有權(quán)資料，但是由于這些資料十分多樣化，也為房地產(chǎn)評估帶來了很大困難。[2]由此可見，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)評估的不確定因素有很多，這些不確定因素也就導致了房地產(chǎn)評估以及收購的不確定性。 二、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估程序 在不良資產(chǎn)收購之中，對于已經(jīng)確定收購的房地產(chǎn)，需要切實有效地做好評估工作，以此來保障交易的順利進行。因此，在此過程中，委托方一定要委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)來進行房地產(chǎn)評估。在具體評估過程中，評估程序如下： （一）核實房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并對風險進行評估 在已經(jīng)達成了收購意向的情況下，需要委托房地產(chǎn)所在地的國土部門以及房產(chǎn)管理部門之中相應的職能機構(gòu)對所要收購的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行核實，并分析房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面可能會出現(xiàn)的風險。通過這樣的方式，才可以讓不良資產(chǎn)收購過程中房地產(chǎn)收購的科學性得以進一步提升。 （二）對不完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)加以整改 在進行不良資產(chǎn)的收購過程中，對于準備要收購的房地產(chǎn)，如果其產(chǎn)權(quán)存在不完善性，評估機構(gòu)應該對其不完善性進行評估，并根據(jù)房地產(chǎn)所在地的國土部門以及房產(chǎn)管理部門之中相應的職能機構(gòu)所提供出的相應建議，采取有效的補救方法對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)加以整改。通過這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)實際產(chǎn)權(quán)所存在的影響得以有效改善，使其具備出讓資格。 （三）評估結(jié)果的出具 對于出讓條件充足且沒有潛在風險存在的房地產(chǎn)，評估機制應該向委托方出具相應的評估結(jié)果，其中包括房地產(chǎn)的市場價格和該房地產(chǎn)的建議價格。首先應該對劃分市場價值的標準予以公開，對于沒有任何可以確定的風險存在、完全與出讓標準相符的房地產(chǎn)，評估機構(gòu)應該給出科學合理的價格認定結(jié)果。然后將委托方具體的操作條件作為依據(jù)，對于房地產(chǎn)評估之中的各種情況加以充分考慮，然后對交易方式予以科學確定，比如置換和拍賣等的交易方式。 三、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估技術(shù)問題解決 在不良資產(chǎn)評估之中，房地產(chǎn)評估通常會涉及到很多的技術(shù)性問題，所以在具體的房地產(chǎn)評估工作之中，評估機構(gòu)一定要對這些技術(shù)問題及其解決方法加以重視，以此來保障房地產(chǎn)評估效果。 （一）兩種評估方法所產(chǎn)生的結(jié)果存在差異 在進行不良資產(chǎn)的收購之中，由于不同房地產(chǎn)評估方式有著不同的評定角度，而在每一種評估方法的應用過程中，所依據(jù)的資料和數(shù)據(jù)也有著一定的差異，所以，相關(guān)數(shù)據(jù)資料的不確定或者是評估方法的不同，都將會對評估結(jié)果造成一定程度的影響，進而出現(xiàn)兩種評估方法之間的結(jié)果差異。因此在進行房地產(chǎn)評估的過程中，對于同一對象，最好是采取兩種以上的方法來進行評估，通過這樣的方式，才可以讓不同評估方法之間實現(xiàn)相互的補充，以此來避免資料不確定或者是評估方法差異對于房地產(chǎn)評估結(jié)果的不利影響。通過這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)評估變得更加科學合理，進而為雙方利益的保障提供出合理化的依據(jù)。 （二）房地分離問題 在面對房地分離問題時，首先需要對房地一致這一原則加以明確，所謂房地一致，也就是我們經(jīng)常提到的房地產(chǎn)一致，它指的是在建筑物抵押過程中，是將建筑物和建筑物所占范圍之內(nèi)的土地使用權(quán)一起抵押，也就是我們所說的房隨地走、地隨房走。而房地分離則剛好與這一原則相悖，這樣的問題主要出現(xiàn)在一些企業(yè)的改制之中，尤其是一些國有企業(yè)，經(jīng)常會將房產(chǎn)評估所得出的凈資產(chǎn)額作為低價，將房產(chǎn)出售給了其他人，或者是進行了破產(chǎn)關(guān)閉。但是因為國企所占用的土地大多是歷史形成的一些劃撥土地，所以在具體的改制之中很容易出現(xiàn)以下的幾種情況：第一，這些劃撥土地的使用權(quán)不能改變，企業(yè)經(jīng)營之中所應用的房產(chǎn)或者是企業(yè)過戶到股東名下的房產(chǎn)等，在改制之后出現(xiàn)了房產(chǎn)法人和地產(chǎn)法人分離情況，進而導致房地分離；第二，企業(yè)將劃撥的土地直接轉(zhuǎn)到改制之后的企業(yè)名下或者是新的股東名下，但是房產(chǎn)卻依然在原來的企業(yè)名下，且原來的房產(chǎn)已經(jīng)被抵押出去，這也就出現(xiàn)了房地分離情況；其三，在進行破產(chǎn)清算過程中，地上的建筑已經(jīng)作為破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣給了其他人，但是劃撥土地卻屬于政府土地，政府要將其收回，這樣也會導致房地分離問題出現(xiàn)。 因此在具體的房地產(chǎn)評估過程中，應該對房地分離的情況加以重視，首先需要明確房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押情況，然后應該對這兩者的歸屬權(quán)加以明確，在保障不存在房地分離的基礎上才可以將房地產(chǎn)放在一起進行評估。通過這樣的方式，才可以有效避免房地分離情況為房地產(chǎn)評估帶來的不利影響，以此來保障雙方的經(jīng)濟利益。 四、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估注意事項 （一）注重前期的充分溝通 在對收購的房地產(chǎn)項目進行評估時，通過充分的前期溝通，通?？梢赃_到事半功倍的效果，在收購方委托評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估之前，通常已經(jīng)對項目進行了一定程度的調(diào)查和了解，所以，委托方可以與相關(guān)人員進行充分溝通，進而讓評估機構(gòu)對于即將要評估的項目做到更加深入的了解。在進行了充分的前期溝通之后，收購方也應該在委托方具體的評估之中與其進行實時溝通，以便對委托方的處置方案做到進一步了解，評估師也可以和委托方之間進行協(xié)商，以此來實現(xiàn)價值類型的合理選擇和定義的明確，保障價值類型的選擇和實際的評估目的一致，并和委托方之間對選擇和應用的價值類型做到充分理解。[3] （二）注重現(xiàn)場路線的合理安排 在對收購的房地產(chǎn)項目進行評估時，由于評估的時間很短，所以為實現(xiàn)對現(xiàn)場的充分走訪和調(diào)查，以保障房地產(chǎn)評估質(zhì)量，就應該對現(xiàn)場的路線急性合理安排。通過這樣的方式，才可以將房地產(chǎn)的評估以及相關(guān)的咨詢工作在短時間之內(nèi)完成，并保障評估結(jié)果的客觀性。 （三）注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮 合理的處理方案制定可以為委托方今后的資產(chǎn)處理提供出一套可行性的思路，因此在進行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估過程中，評估機構(gòu)一定要注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮，并對回收時間加以科學預計。在具體的房地產(chǎn)收購評估之中，處理方案主要可以按照以下的方式來進行確定：第一，可以通過訴訟和解或者是直接買賣等的方式來進行資產(chǎn)收購，這種方案的實施可以節(jié)約更多的時間。第二，可以對收購的房地產(chǎn)資產(chǎn)進行再次的包裝，然后將其轉(zhuǎn)讓，這種方法需要花費比較長的時間。[4]第三，可以對收購的房地產(chǎn)適當進行改造，或 者直接按照原來的狀況進行自營或者是出租。 （四）注重根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和處置方案來進行評估技術(shù)的確定 在進行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估之中，評估機構(gòu)一定要將房地產(chǎn)得到現(xiàn)狀以及委托方的處置方案作為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)價值各個方面的影響因素來進行資產(chǎn)評估。通過這樣的方式，才可以實現(xiàn)評估技術(shù)思路的合理確定。 五、結(jié)束語 綜上所述，在當今，不良資產(chǎn)收購的現(xiàn)象已經(jīng)越來越普遍。而在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)收購是一項重要內(nèi)容。但是由于房地產(chǎn)的價值類型很多且十分復雜、房地產(chǎn)本身的類型很多、評估的時間很短、評估過程中會受到諸多因素的影響。所以，在具體的評估過程中，收購方和評估機構(gòu)都應該嚴格按照規(guī)定的程序進行，并加強雙方的溝通，以此來保質(zhì)保量地完成房地產(chǎn)評估。 參考文獻： [1]李冰.房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購重組的核心[J].城市開發(fā),2019(1). [2]錢烈.收購不良資產(chǎn)涉及的房產(chǎn)抵押物價值評估研究[D].浙江:浙江大學,2017. [3]吳凡,歐陽鑫,張曉燕 .資產(chǎn)公司非金融企業(yè)不良資產(chǎn)業(yè) 務研究[J].新金融,2019(11). [4]陳貴.談房地產(chǎn)項目成本后評估管理[J].建筑工程技術(shù)與設計,2020(1). （作者單位：福建智宏土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司）

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