森林資源資產(chǎn)評估的方法及適用方法

森林資源資產(chǎn)評估的對象主要是林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)。森林資源資產(chǎn)評估的基本方法主要是市場法、收益法和成本法。由于森林資源資產(chǎn)的特殊性，根據(jù)具體的評估對象和資料情況，針對林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)，又有相對應(yīng)的評估方法。其中，林地資產(chǎn)評估主要是林地使用權(quán)評估，其評估方法與土地使用權(quán)的評估方法原理相同。 在進(jìn)行林木資產(chǎn)評估時(shí)，要根據(jù)不同的林種，選擇使用的評估方法和林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)進(jìn)行評定估算。目前主要的評估方法有市場法、剩余法、收益法和成本法等。在林木資產(chǎn)評估中，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)須綜合考慮林分的生長狀況、立地質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量等來確定。 ?1、市場法 該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，評估待估林木資產(chǎn)價(jià)值的方法。 2、剩余法 剩余法又稱市場價(jià)倒算法，是用被評估林木采伐后所得的木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含有關(guān)稅費(fèi)）及合理利潤后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評估價(jià)值的方法。 3、收益法 收益法又稱收益凈現(xiàn)值法，是將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的資本化率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。 4、成本法 成本法是以按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評估林木資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。 適用范圍 市場法從理論上講適用于各種有交易的森林資源資產(chǎn)的評估，采用該方法時(shí)，只要選取三個(gè)以上參照物進(jìn)行測算。但是，由于市場條件限制，在有些情況下，如防護(hù)林的評估，市場法就并不適用。剩余法特別適用于成熟齡林木資源的評估。收益法適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)的評估，如經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)、竹林資產(chǎn)、實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)、母樹林資產(chǎn)等。幼齡林常用成本法進(jìn)行評估。

公司股權(quán)價(jià)值的評估方法

股權(quán)定義。所謂股權(quán)，是指股東因出資而取得的、依法定或者公司章程的規(guī)定和程序參與事務(wù)并在公司中享受財(cái)產(chǎn)利益的、具有可轉(zhuǎn)讓性的權(quán)利。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，股權(quán)是產(chǎn)權(quán)的一部分，即財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而不包括法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。從會(huì)計(jì)學(xué)角度看，二者本質(zhì)是相同的，都體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)；但從量的角度看可能不同，產(chǎn)權(quán)指所有者的權(quán)益，股權(quán)則指資本金或?qū)嵤召Y本。 按照企業(yè)股權(quán)持有者對企業(yè)的影響程度，一般可以將企業(yè)的股東分為：控制性股東、重大影響性股東和非重大影響性股東三類。 控制性股東將有權(quán)決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營政策； 重大影響性股東則對一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營政策有參與決策的能力，但并不決定這些政策； 非重大影響性股東則對被持股企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營政策幾乎沒有什么影響。 企業(yè)價(jià)值評估是一項(xiàng)綜合性的資產(chǎn)評估，是對企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行判斷、估計(jì)的過程，主要是服從或服務(wù)于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)交易。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)改革的深入和現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，以企業(yè)兼并、收購、股權(quán)重組、資產(chǎn)重組、合并、分設(shè)、股票發(fā)行、聯(lián)營等經(jīng)濟(jì)交易行為的出現(xiàn)和增多，企業(yè)價(jià)值評估的應(yīng)用空間得到了極大的拓展，企業(yè)價(jià)值評估在市場經(jīng)濟(jì)中的作用也越來越突出。目前，企業(yè)價(jià)值評估方法主要有：資產(chǎn)價(jià)值評估法、現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法、市場比較法等三種。 一、資產(chǎn)價(jià)值評估法 資產(chǎn)價(jià)值評估法是利用企業(yè)現(xiàn)存的財(cái)務(wù)報(bào)表記錄，對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分項(xiàng)評估，然后加總的一種靜態(tài)評估方式，主要有賬面價(jià)值法和重置成本法。 1、賬面價(jià)值法 賬面價(jià)值是指資產(chǎn)負(fù)債表中股東權(quán)益的價(jià)值或凈值，主要由投資者投入的資本加企業(yè)的經(jīng)營利潤構(gòu)成，計(jì)算公式為：目標(biāo)企業(yè)價(jià)值=目標(biāo)公司的賬面凈資產(chǎn)。但這僅對于企業(yè)的存量資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，無法反映企業(yè)的贏利能力、成長能力和行業(yè)特點(diǎn)。為彌補(bǔ)這種缺陷，在實(shí)踐中往往采用調(diào)整系數(shù)，對賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，變?yōu)椋耗繕?biāo)企業(yè)價(jià)值=目標(biāo)公司的賬面凈資產(chǎn)×（1＋調(diào)整系數(shù)）。 2、重置成本法 重置成本足指并購企業(yè)自己，重新構(gòu)建一個(gè)與目標(biāo)企業(yè)完全相同的企業(yè)，需要花費(fèi)的成本。當(dāng)然，必須要考慮到現(xiàn)存企業(yè)的設(shè)備貶值情況。計(jì)算公式為：目標(biāo)企業(yè)價(jià)值=企業(yè)資產(chǎn)目前市場全新的價(jià)格－有形折舊額－無形折舊額。 二、現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法 現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法又稱拉巴鮑特模型法，是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量按既定的貼現(xiàn)率統(tǒng)一折算為現(xiàn)值再加總求得目標(biāo)企業(yè)價(jià)值的方法。 三、市場比較法 市場比較法是基于類似資產(chǎn)應(yīng)該具有類似價(jià)格的理論推斷，其理論依是“替代原則”。市場法實(shí)質(zhì)就是在市場上找出一個(gè)或幾個(gè)與被評估企業(yè)相同或近似的參照企業(yè)，在分析、比較兩者之間重要指標(biāo)的基礎(chǔ)上，修正、調(diào)整企業(yè)的市場價(jià)值，最后確定被評估企業(yè)的價(jià)值。運(yùn)用市場法的評估重點(diǎn)是選擇可比企業(yè)和確定可比指標(biāo)。 首先在選擇可比企業(yè)時(shí)，通常依靠兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一是財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其次確定企業(yè)價(jià)值可比指標(biāo)時(shí)，要遵循一個(gè)原則即可比指標(biāo)要與企業(yè)的價(jià)值直接相關(guān)。其中，現(xiàn)金流量和利潤是最主要的指標(biāo)，因?yàn)樗鼈冎苯臃从沉似髽I(yè)盈利能力，與企業(yè)價(jià)值直接相關(guān)。 市場比較法通過參照市場對相似的或可比的資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)來估計(jì)目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值。由于需要企業(yè)市場價(jià)值作為參照物，所以市場比較法較多地依賴效比現(xiàn)金流量貼現(xiàn)所需信息少。 總之，企業(yè)價(jià)值評估是以一定的科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)水平為依據(jù)的，但本質(zhì)上是一種主觀性很強(qiáng)的判斷，在實(shí)踐中，應(yīng)該針對不同對象選用不同方法進(jìn)行估價(jià)，必要的時(shí)候可以交叉采取多種方法同時(shí)估價(jià)。 一般來說，評估企業(yè)價(jià)值需要兩種技巧，第一是分析能力，既需要明白及應(yīng)用數(shù)學(xué)模式去評估公司價(jià)值。第二也是更重要的，就是擁有良好的判斷能力。很多時(shí)候數(shù)學(xué)模式均帶有假設(shè)成分，很多資料如公司經(jīng)營管理能力是不能量化的或沒有足夠數(shù)據(jù)去衡量，因此在運(yùn)用數(shù)學(xué)模式所得到的企業(yè)價(jià)值只能作參考。 由于目前估價(jià)目的十分狹窄，企業(yè)價(jià)值評估除了可以為產(chǎn)權(quán)交易提供一個(gè)合理的基礎(chǔ)價(jià)格外，更重要的是重組前后的價(jià)值對比可以成為企業(yè)管理層是否進(jìn)行戰(zhàn)略重組的決策工具。 價(jià)值評估在西方國家獲得了很大成功，正確推行以價(jià)值評估為手段的價(jià)值最大化管理，是使我國企業(yè)走出困境的必要條件。因此，無論是在理論上還是在實(shí)踐上，探討和研究企業(yè)價(jià)值評估方法以及合理運(yùn)用都具有重要的意義 根據(jù)國有資產(chǎn)管理要求，有國資參股的企業(yè)股權(quán)評估有一下原則： 1、涉及國有股權(quán)變動(dòng)，無論股權(quán)比例大小，原則上要求兩種方法評估，除非有充分的理由說明只能用1種方法評； 2、管理層收購其他小股權(quán)，一般情況下是非正常的交易，不是公開公平的交易，一般是不能作為案例，特別是評國有資產(chǎn)的時(shí)候； 3、國有股權(quán)退出一般不建議評估給出折扣，建議評估對象仍然是股東全部權(quán)益，是不是按股權(quán)比例由交易雙方自己定。

淺談不良資產(chǎn)收購中的房地產(chǎn)評估

不良資產(chǎn)的評估工作是不良資產(chǎn)收購工作的前提條件和基礎(chǔ)，是收購程序中一個(gè)相當(dāng)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，不可缺少的重要環(huán)節(jié)，對控制收購風(fēng)險(xiǎn)起著巨大的作用。且隨著不良資產(chǎn)收購活動(dòng)的活躍，不良資產(chǎn)收購中的房地產(chǎn)評估工作也越來越多。 一、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)類型多且分布散 一般情況下，不良資產(chǎn)收購過程中的房地產(chǎn)既有純土地、建成的房地產(chǎn)、“爛尾樓”，還有地上建有不屬于收購范圍建筑物的土地，以及建有不屬于收購范圍土地上的建筑物。 不資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)分散的情況更是突出，情況最好的在一個(gè)市區(qū)的不同地方各個(gè)鎮(zhèn)里，甚至?xí)霈F(xiàn)在不同的省的各個(gè)地方。 2、作業(yè)時(shí)間短 收購工作本來就時(shí)間緊，而項(xiàng)目的評估工作又是收購工作的前提，所以委托方給收購評估工作的時(shí)間一般很短，多半要求看完現(xiàn)場后一、兩天出初步評估結(jié)果。 加之部分資產(chǎn)所處區(qū)域偏僻，房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，獲取資料信息困難，而可比較的參照物較少，故不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估工作的時(shí)間顯得特別緊張。 3、價(jià)值類型復(fù)雜 不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估的價(jià)值類型包括市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值。市場價(jià)值以外的價(jià)值包括清算價(jià)值、投資價(jià)值、殘余價(jià)值等。當(dāng)根據(jù)評估目的和評估對象等具體情況明確價(jià)值類型，并對具體價(jià)值類型進(jìn)行定義。 不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估中，一般委托方需要評估機(jī)構(gòu)提供兩個(gè)或以上的價(jià)值。 4、不確定性因素多 收購項(xiàng)目的評估對象在很多情況下委托方提供的資料中沒有完備的產(chǎn)權(quán)資料，致使評估機(jī)構(gòu)難以確定評估對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積等； 部分房地產(chǎn)有權(quán)屬資料，但資料也多樣化；不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)使用狀況也較復(fù)雜，這都是房地產(chǎn)評估中的不確定因素。 二、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估工作 產(chǎn)權(quán)調(diào)查，評估對象產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)狀況及瑕疵說明。 不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估中，需通過走訪當(dāng)?shù)貒辆帧⒎慨a(chǎn)局等相關(guān)政府部門，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查冊、咨詢調(diào)查，對產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)狀況及瑕疵在評估報(bào)告中進(jìn)行披露。 對產(chǎn)權(quán)不完善的評估對象提出達(dá)到處置要求的操作建議，并進(jìn)行分類出具處置意見。 根據(jù)評估對象當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門有關(guān)規(guī)定，對產(chǎn)權(quán)不完善的評估對象提出達(dá)到處置要求的操作建議，如補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金、變更用途、辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證等； 根據(jù)評估對象的產(chǎn)權(quán)狀況、用途、使用現(xiàn)狀等因素結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)對評估對象進(jìn)行分類，并出具相關(guān)處置意見，如進(jìn)行拍賣、交換、抵債、出租等。 出具評估對象的市場價(jià)格和建議處置價(jià)格 采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評估出評估對象在完善產(chǎn)權(quán)并正常使用的條件下公開市場上最可能形成或成立的的客觀合理價(jià)格或收益； 根據(jù)委托方的要求，考慮評估對象的特點(diǎn)、交易方式的特殊性如快速變現(xiàn)、拍賣市場客戶購買心理、買受人需額外支付拍賣傭金等因素對房地產(chǎn)處置價(jià)格的影響，出具建議處置價(jià)格。 三、不良資產(chǎn)收購中房地產(chǎn)評估應(yīng)注意 1、前期充分溝通 收購項(xiàng)目的評估過程中，前期的充分溝通通常可達(dá)到事半功倍的效果。 收購方在委托評估前一般會(huì)對相關(guān)項(xiàng)目有一定的調(diào)查了解，通過與相關(guān)人員的溝通，我們可提前對評估對象有進(jìn)一步的了解。 通過前期的充分溝通，對委托方的處置方案有一定的了解后，評估師可以與委托方協(xié)商使用的價(jià)值類型，并明確定義，確信所使用的具體價(jià)值類型與評估目的相適應(yīng)，并與委托方就此價(jià)值類型的使用達(dá)成充分的理解。 2、合理安排現(xiàn)場路線 收購項(xiàng)目的估價(jià)作業(yè)時(shí)間要求緊，現(xiàn)場充分的調(diào)查、走訪又是做好收購項(xiàng)目評估的基礎(chǔ)，故合理安排現(xiàn)場路線是做好不良資產(chǎn)收購項(xiàng)目評估的關(guān)鍵。這樣既能保證在有限的時(shí)間內(nèi)完成評估咨詢報(bào)告，又不使評估結(jié)果受到主觀性的影響。 3、評估過程必須綜合考慮評估對象——收購資產(chǎn)的處置方案 處置方案是未來處置方的處置思路，預(yù)計(jì)回收時(shí)間。據(jù)了解，資產(chǎn)管理公司在收購資產(chǎn)后的主要處置方案有： 通過和解、訴訟或直接變賣收購資產(chǎn)，該方案所需時(shí)間較短；對收購的資產(chǎn)進(jìn)行重新包裝再轉(zhuǎn)讓，該方案時(shí)間較長；對收購的資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)改造或按原現(xiàn)狀自營或出租。 4、根據(jù)評估對象現(xiàn)狀及處置方案確定評估技術(shù)思路 在收購項(xiàng)目的資產(chǎn)評估中，評估人員應(yīng)針對評估對象現(xiàn)狀、委托方收購不良資產(chǎn)的處置方案以及對影響資產(chǎn)價(jià)值等多方面因素進(jìn)行綜合分析，確定評估技術(shù)思路。

房地產(chǎn)評估報(bào)告常見錯(cuò)誤類型總結(jié)

一、報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤 ●報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少價(jià)值時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。 ●報(bào)告書用語不規(guī)范：如將價(jià)值時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言。 ●價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：征收評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價(jià)結(jié)論有異議的評估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。 ●報(bào)告有效期除說明一年外，還要說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。 ●估價(jià)對象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說明） ⑴缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒說明性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）； ⑵土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）； ⑶建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； ⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。 ⑸租賃情況交待不清（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）。 ●選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象類型、估價(jià)方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設(shè)開發(fā)法等）。 ●未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟。 ●如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。 ●保險(xiǎn)評估不能將土地價(jià)值記入。 ●劃撥方式取得的要扣除出讓金。 ●拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。 ●再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 ●投資價(jià)值評估，則很多地方與普通市場價(jià)值評估不一樣 ●拆遷評估對估價(jià)對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定 ●未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）。 ●拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 ●法院委托的司法評估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 ●單純的地價(jià)評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。 ●對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評估結(jié)果制定。 二、各種評估方法中的錯(cuò)誤 比較法 1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對象規(guī)模的1.5-2范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過長。如：超過1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。 2、可比實(shí)例的幣種未說明，或未化成同一幣種。 3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）。 4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。 5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤。 6、區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 7、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。 8、在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正，或情況說明表中無差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了。 9、修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%。 10、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。 收益法 1、收益是通過租賃收入計(jì)算，如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤。 2、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。 3、求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對象實(shí)際收入或某一個(gè)的收入情況確定）。 4、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。