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房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤類型總結(jié)

發(fā)布時(shí)間：

2022-01-21

一、報(bào)告書(shū)結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤 ●報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（如：缺少價(jià)值時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。 ●報(bào)告書(shū)用語(yǔ)不規(guī)范：如將價(jià)值時(shí)點(diǎn)寫(xiě)成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫(xiě)成“座落”等。或者用抒情語(yǔ)言。 ●價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書(shū)時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。 ●報(bào)告有效期除說(shuō)明一年外，還要說(shuō)明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。 ●估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說(shuō)明） ⑴缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒(méi)說(shuō)明性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）； ⑵土地實(shí)物描述不全面（如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開(kāi)發(fā)利用狀況）； ⑶建筑物實(shí)物描述不全面（沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； ⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說(shuō)明樓層朝向。 ⑸租賃情況交待不清（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）。 ●選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來(lái)確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法，在建工程用假設(shè)開(kāi)發(fā)法等）。 ●未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟。 ●如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報(bào)批，是否可以做抵押物。 ●保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入。 ●劃撥方式取得的要扣除出讓金。 ●拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。 ●再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 ●投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣 ●拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定 ●未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因）。 ●拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 ●法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 ●單純的地價(jià)評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。 ●對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。 二、各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤 比較法 1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過(guò)大過(guò)小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的1.5-2范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過(guò)長(zhǎng)。如：超過(guò)1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。 2、可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明，或未化成同一幣種。 3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）。 4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。 5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤。 6、區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 7、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。 8、在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正，或情況說(shuō)明表中無(wú)差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了。 9、修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò)20%。 10、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。 收益法 1、收益是通過(guò)租賃收入計(jì)算，如果通過(guò)商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。 2、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。 3、求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)的收入情況確定）。 4、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。

一、報(bào)告書(shū)結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤

●報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（如：缺少價(jià)值時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。

●報(bào)告書(shū)用語(yǔ)不規(guī)范：如將價(jià)值時(shí)點(diǎn)寫(xiě)成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫(xiě)成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z(yǔ)言。

●價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書(shū)時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。

●報(bào)告有效期除說(shuō)明一年外，還要說(shuō)明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。

●估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說(shuō)明）

⑴缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒(méi)說(shuō)明性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）；

⑵土地實(shí)物描述不全面（如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開(kāi)發(fā)利用狀況）；

⑶建筑物實(shí)物描述不全面（沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；

⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說(shuō)明樓層朝向。

⑸租賃情況交待不清（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）。

●選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來(lái)確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法，在建工程用假設(shè)開(kāi)發(fā)法等）。

●未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟。

●如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報(bào)批，是否可以做抵押物。

●保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入。

●劃撥方式取得的要扣除出讓金。

●拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。

●再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。

●投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣

●拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定

●未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因）。

●拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。

●法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。

●單純的地價(jià)評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。

●對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。

二、各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤

比較法

1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過(guò)大過(guò)小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的1.5-2范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過(guò)長(zhǎng)。如：超過(guò)1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。

2、可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明，或未化成同一幣種。

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）。

4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。

5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤。

6、區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。

7、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。

8、在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正，或情況說(shuō)明表中無(wú)差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了。

9、修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò)20%。

10、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。

11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。

收益法

1、收益是通過(guò)租賃收入計(jì)算，如果通過(guò)商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。

2、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。

3、求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)的收入情況確定）。

4、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。