拆遷評估直接選擇成本法進行評估是否合理？

無論何時，房屋拆遷補償對被征收人來說都是重中之重，而且引起拆遷矛盾、糾紛的，甚至是發(fā)生拆遷悲劇的導火索最根本的原因就是拆遷補償。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（即被征收人）給予公平補償。 可是因拆遷涉及到巨大的利益，所以在實踐中，很多征收方為了達到低成本征收的目的，常以“違法建筑”為由或是“危房”為由給予被征收人極低的補償，有的則是在對被征收房屋進行評估時，以成本法的方式對被征收房屋進行評估，然后確認賠償數額，那么以成本法對被征收房屋進行評估是否合理呢？ 《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括： （一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。 第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。 房屋被征收后被征收人能夠獲得貨幣補償的金額 房屋征收貨幣補償金額=被征收房屋經由評估機構確定的市場價格（包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額）+搬遷費用+臨時安置費用+營業(yè)性房屋的停產停業(yè)損失（注：如果是住宅一般沒有這一項） 需要注意的是，對被征收房屋價值的補償，不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。 另外，評估人員在進行評估時還要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償等問題，然后依法作出評估報告。 被征收人選擇產權置換的，一般是按拆一還一的原則。如果存在提供的安置房小于被征收房屋，那么就需要結清差價。 從以上的內容中可以了解到，被征收人最終能得到多少的補償與房屋評估有著很大的關系，只要評估人員存在一點點的不客觀現象，或是在評估過程中有人干預、以不利于被征收人的評估方式進行評估，那么都會導致被征收人的補償大打折扣。 根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。 被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。 也就是說，如果被征收房屋是住宅類型，那么對被征收人較為有利的應當是市場比較法，而不是成本法，如果是經營性用房拆遷，比如是商鋪、企業(yè)，那么對被征收人較為有利的應當是收益法。 實踐中，若評估人員不對號入座，在住宅拆遷時，以成本法、假設法或是其他方法對被征收房屋進行評估，可以明確的告訴大家是不合法的，要是以此種方式確認賠償數額，那么被征收人應得的補償怎么可能會合理？ 因此，當評估機構人員以不利于被征收人的評估方法進行評估時，被征收人一定要及時的制止，向有關部門及時的反映，或是采取法律措施來維護自己的合法權益。

科創(chuàng)企業(yè)資產評估專家指引解讀

為指導資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員執(zhí)行科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務行為，中國資產評估協會（以下簡稱中評協）制定了《資產評估專家指引第14號——科創(chuàng)企業(yè)資產評估》（以下簡稱專家指引）?，F就有關事項解讀如下： 一、制定專家指引的背景 2018年11月，習近平總書記出席首屆中國國際進口博覽會開幕式并發(fā)表主旨演講，宣布在上海證券交易所設立科創(chuàng)板并試點注冊制。根據黨中央、國務院決策部署，有關部門有序推進設立科創(chuàng)板并試點注冊制各項工作。2019年7月，上海證券交易所科創(chuàng)板首批25家公司上市。 設立科創(chuàng)板是落實創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略，增強資本市場對提高我國關鍵核心技術創(chuàng)新能力的服務水平，促進高新技術產業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展，支持上海國際金融中心和科技創(chuàng)新中心建設，完善資本市場基礎制度，推動高質量發(fā)展的重要措施?？苿?chuàng)板自設立以來，已有數百家企業(yè)上市，巨大的科創(chuàng)企業(yè)體量，豐富的投資機會，為資產評估行業(yè)帶來了廣闊的市場空間。 與傳統(tǒng)企業(yè)價值評估業(yè)務相比，科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務難度較高、風險較大，在評估目的、評估對象和評估方法等方面反映出新的資產評估技術需求。 對于科創(chuàng)企業(yè)資產評估，目前尚未專門制定資產評估準則。在此背景下，探索如何在法律法規(guī)和資產評估準則框架下執(zhí)行科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務，滿足資本市場對科創(chuàng)企業(yè)資產評估專業(yè)服務的需要，具有重要的現實意義。 二、專家指引的定位 資產評估專家指引旨在指導資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員執(zhí)行資產評估業(yè)務行為，供參考使用，不具有強制性。 專家指引與現行資本市場法律制度和資產評估準則體系對接，服務于科技創(chuàng)新企業(yè)資產評估業(yè)務，按照《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》編制出具資產評估報告的情形。 三、起草過程 經前期準備，2020年6月，中評協組建項目組，著手研究制定科創(chuàng)企業(yè)資產評估專家指引。2021年5月，形成建議稿。2021年6月，中評協組織召開建議稿討論會，項目組根據專家意見對建議稿進行修改完善，形成征求意見稿。2021年6月，中評協印發(fā)通知向資產評估行業(yè)征求意見，發(fā)函向相關單位征求意見。2021年9月，中評協組織項目組對收集的反饋意見進行匯總、分析，組織專家對專家指引作進一步修改完善，形成審議稿。2021年11月，中評協將審議稿提交至相關準則委員會審議，并按照審議意見對審議稿內容進一步完善，形成擬發(fā)稿。2021年12月，專家指引正式發(fā)布。 四、主要內容 專家指引分為七章，分別為引言，評估目的、評估對象和價值類型，評估方法和關注要點，科創(chuàng)企業(yè)核查驗證關注要點，科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展階段和關注要點，科創(chuàng)企業(yè)行業(yè)特征和關注要點以及報告披露，共59條。 一是明確了科創(chuàng)企業(yè)相關定義和專家指引適用范圍。 二是明確了執(zhí)行科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務的注意事項和相關要求。 三是明確了執(zhí)行處于生命周期不同階段、屬于不同行業(yè)的科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務需要關注的行業(yè)特性和適用的評估方法。 四是明確了科創(chuàng)企業(yè)資產評估報告披露的內容和要求。 五、重要內容說明 （一）專家指引適用的情形。 專家指引適用于資產評估機構遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則，接受委托對評估基準日特定目的下的科創(chuàng)企業(yè)價值，科創(chuàng)企業(yè)股東全部權益價值或者部分權益價值，或者科創(chuàng)企業(yè)持有的現金流產生單元或資產組（資產組組合）價值進行評定和估算，出具資產評估報告的情形。 （二）科創(chuàng)企業(yè)的定位。 專家指引所稱科創(chuàng)企業(yè)，是指研究方向面向世界科技前沿、面向經濟主戰(zhàn)場、面向國家重大需求、面向人民生命健康，主要服務于國家科技創(chuàng)新戰(zhàn)略、突破關鍵核心技術，科技創(chuàng)新能力突出、科技成果轉化能力突出、行業(yè)地位突出、市場認可度高的科技創(chuàng)新企業(yè)。 （三）科創(chuàng)企業(yè)的行業(yè)范圍。 科創(chuàng)企業(yè)行業(yè)范圍主要包括新一代信息技術、生物醫(yī)藥、高端裝備、新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保等高新技術產業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)等。 （四）專家指引涉及的科創(chuàng)企業(yè)資產評估的經濟行為、服務內容和服務形式。 專家指引針對的科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務范圍包括科創(chuàng)企業(yè)上市前權益融資、權益出售、科創(chuàng)企業(yè)現金流產生單元或資產組（資產組組合）融資或出售、科創(chuàng)企業(yè)股份制改造，科創(chuàng)企業(yè)預計市值估算，以財務報告為目的等經濟行為中涉及的對不動產、動產、無形資產、企業(yè)價值、資產損失或者其他經濟權益進行資產評估的專業(yè)服務。資產評估機構需結合經濟行為背景與委托人確認提供專業(yè)服務的具體內容與形式。對于涉及國有資產、公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要進行資產評估的法定業(yè)務，委托人應當依法委托資產評估機構進行評估，并出具資產評估報告。對于非法定業(yè)務的科創(chuàng)企業(yè)評估需求，資產評估機構應當與委托人充分溝通、確認提供專業(yè)服務的具體內容與需求，在委托合同中予以確認。 （五）科創(chuàng)企業(yè)資產評估程序實施注意事項。 資產評估機構受理科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務前，需要與委托人充分溝通資產評估委托事項和資產評估報告使用需求，明確評估業(yè)務基本事項，并在業(yè)務委托合同中予以反映。 （六）根據科創(chuàng)企業(yè)所屬行業(yè)、發(fā)展階段選擇適用的評估方法。 執(zhí)行科創(chuàng)企業(yè)資產評估業(yè)務，資產評估師應根據評估目的、價值類型、資料收集情況、數據來源等，分析市場法、收益法和成本法三種基本方法以及其他資產評估方法的適用性，恰當選擇評估方法。資產評估師應當關注科創(chuàng)企業(yè)所處的發(fā)展階段，使用與科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展階段特征相適應的評估方法、評估假設及評估參數。資產評估師應當關注科創(chuàng)企業(yè)所屬的行業(yè)領域，使用與行業(yè)特征相適應的評估方法、評估假設及評估參數。資產評估報告應當充分披露對評估結論構成重大影響的事項。 （七）結合科創(chuàng)企業(yè)特征充分披露相關事項。 由于科創(chuàng)企業(yè)的研發(fā)成效、商業(yè)模式、市場進入、盈利能力、持續(xù)成長等方面通常存在較大的不確定性，評估結論在很大程度上建立在特定的評估假設和前提條件的基礎上。因此，需要在資產評估報告中對特殊評估假設和前提條件、評估程序履行和評估資料核查驗證的局限性、評估結論的表現形式以及相應量化分析、評估結論有效期、評估結論的使用前提和使用風險等內容進行充分披露，并且保持多個披露期間信息披露標準的一致性。

境外并購資產評估專家指引解讀

為指導資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員執(zhí)行境外并購資產評估業(yè)務行為，中國資產評估協會（以下簡稱中評協）制定了《資產評估專家指引第13號——境外并購資產評估》（以下簡稱專家指引）?，F就有關事項解讀如下： 一、制定專家指引的背景 在“一帶一路”合作倡議的推動下，在構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局過程中，境外并購已成為我國企業(yè)擴大規(guī)模、獲取市場和資源的重要途徑。但是，境外并購標的資產所在的國家、地區(qū)和行業(yè)環(huán)境往往復雜多樣，如何在資產評估法和資產評估準則要求下執(zhí)行境外并購資產評估業(yè)務，成為行業(yè)面臨的難題。 對于境外并購資產評估，目前尚未專門制定資產評估準則。在此背景下，探索如何恰當執(zhí)行評估程序、合理選擇評估方法及相關評估參數、編制資產評估報告并恰當披露相關信息，從而順利開展境外并購資產評估業(yè)務，具有十分重要的現實意義。 二、專家指引的定位 資產評估專家指引旨在指導資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員執(zhí)行資產評估業(yè)務行為，供參考使用，不具有強制性。 專家指引與資產評估準則體系對接，服務于境外并購資產評估業(yè)務，按照《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》編制出具資產評估報告的情形。 三、起草過程 經前期準備，2020年6月，中評協組建項目組，著手研究制定境外并購資產評估專家指引。項目組在調研走訪的基礎上，于2021年1月形成建議稿。2021年3月，中評協組織召開建議稿討論會，項目組根據專家意見對建議稿進行修改完善，形成征求意見稿。2021年4月，中評協印發(fā)通知向資產評估行業(yè)征求意見，發(fā)函向相關單位征求意見。2021年6月，中評協組織項目組對收集的反饋意見進行匯總、分析，對征求意見稿進行多次修改和完善，形成審議稿。2021年11月，中評協將審議稿提交至相關準則委員會審議，并按照審議意見對審議稿內容進一步完善，形成擬發(fā)稿。2021年12月，專家指引正式發(fā)布。 四、主要內容 專家指引分為五章，分別為引言、基本遵循、操作要求、評估方法和資產評估報告及披露要求，共35條。 一是在明確專家指引制定目的、境外并購資產評估相關定義，以及專家指引適用范圍的基礎上，對把握境外并購資產評估涉及的監(jiān)管審查要求、職業(yè)道德要求、專業(yè)勝任能力要求和恰當履行核查驗證程序要求進行了重點提示。 二是從境外并購資產評估業(yè)務整體流程出發(fā)，提示了資產評估機構在執(zhí)行境外并購資產評估業(yè)務時各個階段、多個方面需要關注的重要事項。 三是從市場法、收益法、成本法出發(fā)，闡明了境外并購資產評估業(yè)務中三種評估方法的適用性、評定估算的重點等。 四是總結了境外并購資產評估報告編制中的要點和關注事項，以及資產評估報告中需要重點披露的內容和使用限制。 五、特殊事項說明 （一）境外并購資產評估的核查驗證。 資產評估法和資產評估準則規(guī)定，資產評估專業(yè)人員應當對評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、完整性、合法性進行核查和驗證。境外并購 資產評估實踐中，使用的大多數文件、證明、資料和數據，通常是通過多個中介團隊或者專家共同協作完成的。為了增強可操作性，專家指引對境外并購評估執(zhí)行過程中涉及的中介團隊協作工作、利用專家工作及相關報告以及其他工作方式提出了建議。 （二）境外并購資產評估程序受限的處理。 境外并購資產評估實務中的評估程序受限問題十分突出，與境內并購資產評估業(yè)務具有顯著區(qū)別。一方面是資產評估專業(yè)人員不熟悉境外環(huán)境，另一方面是境外并購標的資產現場核查配合程度有限，評估程序執(zhí)行成本難以有效控制，導致部分評估程序執(zhí)行受限，難以充分獲取評估資料。基于境外評估實踐經驗，專家指引建議采取適當的彌補措施，履行合理的替代程序，完善評估報告的具體披露內容，客觀揭示問題，防范可能由此引發(fā)的執(zhí)業(yè)風險。 （三）境外并購資產評估方法的使用。 專家指引重點提示了三種基本評估方法使用中涉及的重點和難點，區(qū)別于境內并購資產評估業(yè)務類型評估方法的使用，以增強指引的針對性和可操作性。

中評協關于印發(fā)《體育無形資產評估指導意見》的通知

中評協〔2022〕1 號 ? 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市資產評估協會（有關注冊會計師協會）： 為規(guī)范體育無形資產評估業(yè)務行為，保護資產評估當事人合法權益和公共利益，服務體育產業(yè)高質量發(fā)展，在財政部和體育總局的指導和支持下，中國資產評估協會制定了《體育無形資產評估指導意見》，現予印發(fā)，自2022年3月1日起施行。 請各地方協會將《體育無形資產評估指導意見》及時轉發(fā)資產評估機構，組織學習和培訓，并將執(zhí)行過程中發(fā)現的問題及時上報中國資產評估協會。 ? 附件：體育無形資產評估指導意見 ? 中國資產評估協會 2022年1月12日