拆遷評估直接選擇成本法進(jìn)行評估是否合理？
發(fā)布時間：
2022-01-26
無論何時，房屋拆遷補(bǔ)償對被征收人來說都是重中之重，而且引起拆遷矛盾、糾紛的，甚至是發(fā)生拆遷悲劇的導(dǎo)火索最根本的原因就是拆遷補(bǔ)償。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（即被征收人）給予公平補(bǔ)償。 可是因拆遷涉及到巨大的利益，所以在實踐中，很多征收方為了達(dá)到低成本征收的目的，常以“違法建筑”為由或是“危房”為由給予被征收人極低的補(bǔ)償，有的則是在對被征收房屋進(jìn)行評估時，以成本法的方式對被征收房屋進(jìn)行評估，然后確認(rèn)賠償數(shù)額，那么以成本法對被征收房屋進(jìn)行評估是否合理呢？ 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。 第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 房屋被征收后被征收人能夠獲得貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~ 房屋征收貨幣補(bǔ)償金額=被征收房屋經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)確定的市場價格（包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補(bǔ)償金額）+搬遷費用+臨時安置費用+營業(yè)性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失（注：如果是住宅一般沒有這一項） 需要注意的是，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。 另外，評估人員在進(jìn)行評估時還要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐栴}，然后依法作出評估報告。 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，一般是按拆一還一的原則。如果存在提供的安置房小于被征收房屋，那么就需要結(jié)清差價。 從以上的內(nèi)容中可以了解到，被征收人最終能得到多少的補(bǔ)償與房屋評估有著很大的關(guān)系，只要評估人員存在一點點的不客觀現(xiàn)象，或是在評估過程中有人干預(yù)、以不利于被征收人的評估方式進(jìn)行評估，那么都會導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償大打折扣。 根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 也就是說，如果被征收房屋是住宅類型，那么對被征收人較為有利的應(yīng)當(dāng)是市場比較法，而不是成本法，如果是經(jīng)營性用房拆遷，比如是商鋪、企業(yè)，那么對被征收人較為有利的應(yīng)當(dāng)是收益法。 實踐中，若評估人員不對號入座，在住宅拆遷時，以成本法、假設(shè)法或是其他方法對被征收房屋進(jìn)行評估，可以明確的告訴大家是不合法的，要是以此種方式確認(rèn)賠償數(shù)額，那么被征收人應(yīng)得的補(bǔ)償怎么可能會合理？ 因此，當(dāng)評估機(jī)構(gòu)人員以不利于被征收人的評估方法進(jìn)行評估時，被征收人一定要及時的制止，向有關(guān)部門及時的反映，或是采取法律措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
無論何時，房屋拆遷補(bǔ)償對被征收人來說都是重中之重，而且引起拆遷矛盾、糾紛的，甚至是發(fā)生拆遷悲劇的導(dǎo)火索最根本的原因就是拆遷補(bǔ)償。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（即被征收人）給予公平補(bǔ)償。
可是因拆遷涉及到巨大的利益，所以在實踐中，很多征收方為了達(dá)到低成本征收的目的，常以“違法建筑”為由或是“危房”為由給予被征收人極低的補(bǔ)償，有的則是在對被征收房屋進(jìn)行評估時，以成本法的方式對被征收房屋進(jìn)行評估，然后確認(rèn)賠償數(shù)額，那么以成本法對被征收房屋進(jìn)行評估是否合理呢？
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
房屋被征收后被征收人能夠獲得貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~
房屋征收貨幣補(bǔ)償金額=被征收房屋經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)確定的市場價格（包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補(bǔ)償金額）+搬遷費用+臨時安置費用+營業(yè)性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失（注：如果是住宅一般沒有這一項）
需要注意的是，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
另外，評估人員在進(jìn)行評估時還要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐栴}，然后依法作出評估報告。
被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，一般是按拆一還一的原則。如果存在提供的安置房小于被征收房屋，那么就需要結(jié)清差價。
從以上的內(nèi)容中可以了解到，被征收人最終能得到多少的補(bǔ)償與房屋評估有著很大的關(guān)系，只要評估人員存在一點點的不客觀現(xiàn)象，或是在評估過程中有人干預(yù)、以不利于被征收人的評估方式進(jìn)行評估，那么都會導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償大打折扣。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。
也就是說，如果被征收房屋是住宅類型，那么對被征收人較為有利的應(yīng)當(dāng)是市場比較法，而不是成本法，如果是經(jīng)營性用房拆遷，比如是商鋪、企業(yè)，那么對被征收人較為有利的應(yīng)當(dāng)是收益法。
實踐中，若評估人員不對號入座，在住宅拆遷時，以成本法、假設(shè)法或是其他方法對被征收房屋進(jìn)行評估，可以明確的告訴大家是不合法的，要是以此種方式確認(rèn)賠償數(shù)額，那么被征收人應(yīng)得的補(bǔ)償怎么可能會合理？
因此，當(dāng)評估機(jī)構(gòu)人員以不利于被征收人的評估方法進(jìn)行評估時，被征收人一定要及時的制止，向有關(guān)部門及時的反映，或是采取法律措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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