河南盛達(dá)資產(chǎn)評估有限公司
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廠房拆遷機器設(shè)備補償方案的選擇以及如何如何計算停產(chǎn)停業(yè)損失
一、廠房拆遷機器設(shè)備補償方案的選擇 1、土地置換 如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設(shè)備的搬遷費。 2、土地加房屋安置 如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。 二、如何計算停產(chǎn)停業(yè)損失 按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償 這種計算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計算出停產(chǎn)停業(yè)損失。
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一、不可移動的機器設(shè)備首先要區(qū)分可移動和不可移動的機器設(shè)備，機器設(shè)備如何區(qū)分是否可移動，區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)是什么?現(xiàn)在整個的設(shè)備搬遷的主流觀點，一旦搬遷減損不減損機器的使用價值，也就是機器的使用價值是否因為搬遷而減損，然后評估減損的度，一般情況下如果減速達(dá)到50%就可以直接認(rèn)定為不可移動的附屬物。如果企業(yè)的機器設(shè)備在搬遷時即便有減損，但是減損度很低，完全可以用貨幣補償。二、可移動的機器設(shè)備可移動的機器設(shè)備就是搬遷費的補償，有的地方現(xiàn)在搬遷費一次性劃定，比如每平米幾十塊錢，我認(rèn)為是不合規(guī)的，必須按照實際發(fā)生額度的搬遷費來確定。不可移動的機器設(shè)備補償?shù)氖侵刂贸尚聝r，和廠房拆遷補償是一個道理。機器設(shè)備再進(jìn)行交易買進(jìn)來，折算到折損率，比如一萬塊的機器設(shè)備折損率是70%就賠償七千塊。三、特殊的機器設(shè)備特殊的機器設(shè)備再拆遷補償中都是協(xié)商解決，一些高精密的機器，一旦拆除了就完全的破壞了其使用價值。我所在河南鄭州代理的一個高新企業(yè)的案件，所有的機器設(shè)備都是從美國運來了，并且由企業(yè)主重新設(shè)計組裝。一旦拆除沒有相關(guān)的補償標(biāo)準(zhǔn)可以參考，所以只能協(xié)商。
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（一）收集整理有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，劃分機器設(shè)備的類別1）反映待評資產(chǎn)的資料。包括資產(chǎn)的原價、折舊、凈值、預(yù)計使用年限、己使用年限、設(shè)備的規(guī)格型號、設(shè)備完好率、利用率等。2）證明待評資產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的資料。如國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證明文件，如有變動，應(yīng)查閱產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明等。3）價格資料二包括待評資產(chǎn)現(xiàn)行市價，可比資產(chǎn)或參照物的現(xiàn)行價格資料，國家公布的有關(guān)物價指數(shù)，評估人員自己收集整理的物價指數(shù)等。4）資產(chǎn)實存數(shù)量的資料。通過清查盤點及審核資產(chǎn)明細(xì)帳和卡片來核定資產(chǎn)實存的數(shù)量。除只對某一臺機器設(shè)備進(jìn)行評估外，一般地說，對企業(yè)機器設(shè)備進(jìn)行評估，都要視評估目的、評估報告的要求、以及評估的工程枝術(shù)特點進(jìn)行適當(dāng)分類。（二）設(shè)計評估方案評估方案設(shè)計是對評估項目的實施進(jìn)行周密計劃，有序安排的過程，包括下列內(nèi)容：1）托方提供的資產(chǎn)帳表清冊，確定被評估機器設(shè)備的類別。2）確定分組和進(jìn)度。機器設(shè)備評估可以粗分為通用設(shè)備組和專用設(shè)備組，也可按動力、傳導(dǎo)、機械、儀器儀表、運輸?shù)葯C器類別細(xì)分，還可以按分廠、車間分組，同時要預(yù)計各項評估業(yè)務(wù)的工時，組織好平行作業(yè)、交叉作業(yè)、確定作業(yè)進(jìn)度。3）根據(jù)不同的評估特定目的，確定評估方法和計價標(biāo)準(zhǔn)。4）設(shè)計印制好評估所需要的各類表格。（三）清查核實資產(chǎn)數(shù)量，進(jìn)行技術(shù)鑒定評估機構(gòu)對被評估單位申報的機器設(shè)備清單，應(yīng)組織有關(guān)評估人員進(jìn)行清查核實，是否帳實相符，有無遺漏或產(chǎn)權(quán)界限不明確的資產(chǎn)。清查的方法可根據(jù)被評估單位的管理狀況以及資產(chǎn)數(shù)量，采取全面清查、重點清查、抽樣檢查等不同方式。由工程技術(shù)人員對機器設(shè)備的技術(shù)性能、結(jié)構(gòu)狀況、運行維護(hù)、負(fù)荷狀況和完好程度進(jìn)行鑒定，結(jié)合功能性損耗，經(jīng)濟性損耗等因素，據(jù)以作出技術(shù)鑒定。（四）確定評估價格標(biāo)準(zhǔn)和方法做好上述基礎(chǔ)工作后，應(yīng)根據(jù)評估目的確定評估價格標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)評估價格標(biāo)準(zhǔn)和評估對象的具體情況，科學(xué)地選用評估計算方法。一般來說，以變賣單項機器設(shè)備為目的的評估，采用現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)與方法；以結(jié)業(yè)清理、破產(chǎn)清理為目的的評估，采用清算價格標(biāo)準(zhǔn)與方法；將機器設(shè)備入股、投資，以確定獲利能力為目的的評估，采用收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)與方法。（五）填制評估報表，計算評估值為使評估工作規(guī)范化，提高工作效率，科學(xué)地反映評估結(jié)果，需要設(shè)計一套評估表格。它的設(shè)計一是考慮評估工作的要求，為搜集整理數(shù)據(jù)提供明細(xì)的綱目；二是要與評估流程相適應(yīng)，便于評估階段的銜接與過渡；三是考慮評估報告的要求。一般可分為評估作業(yè)分析表、評估明細(xì)表、評估分類匯總表（簡稱匯總表）。
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1、直接比較法這是利用二手市場已成交的相同設(shè)備的交易資料，通過與被評估設(shè)備直接對比、調(diào)整得出評估值的方法。2、相似類比法這是利用與評估對象相似的且在市場已成交的設(shè)備的交易資料，通過與被評估設(shè)備對比、調(diào)整得出評估值的方法。3、市價折余法利用市場上與評估設(shè)備相同或相似設(shè)備的全新價格，根據(jù)評估對象的現(xiàn)時狀態(tài)，憑借對市場行情的把握和經(jīng)驗，對全新設(shè)備價格進(jìn)行打折估算出評估對象價值的方法。4、收益法運用收益法進(jìn)行設(shè)備評估的前提是該資產(chǎn)具有獨立的生產(chǎn)能力和獲利能力。就單臺設(shè)備而言，大部分不具備獨立獲利的能力。因此，單項設(shè)備評估通常不采用收益法評估。對于自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線以及可以單獨作業(yè)的車輛等可以采取收益法評估。
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