機(jī)器設(shè)備評(píng)估的流程是怎樣的？

機(jī)器設(shè)備作為每個(gè)工廠必不可少的設(shè)備，前期也是花費(fèi)了大量的成本進(jìn)行采購，如果后期出現(xiàn)設(shè)備損壞或破產(chǎn)等因素，都是需要進(jìn)行評(píng)估的，減少自己的損失。下面就為大家說明一下機(jī)器設(shè)備評(píng)估的流程？ 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的流程？ 1、簽署評(píng)估委托協(xié)議書。指導(dǎo)委托方填寫待評(píng)估機(jī)械設(shè)備清單，編制機(jī)械設(shè)備產(chǎn)權(quán)資料及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料；填寫待評(píng)估機(jī)械設(shè)備明細(xì)表和分類表，對待評(píng)估機(jī)械設(shè)備進(jìn)行自檢，調(diào)整存貨損益，準(zhǔn)備待評(píng)估機(jī)械設(shè)備的產(chǎn)權(quán)資料和相關(guān)技術(shù)資料等。 2、分析研究委托方提供的相關(guān)資料，明確評(píng)估和盤點(diǎn)要點(diǎn)，制定評(píng)估方案，落實(shí)人員安排，設(shè)計(jì)主要設(shè)備評(píng)估技術(shù)路線。廣泛收集與評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)，為機(jī)械設(shè)備的評(píng)估和估算做好準(zhǔn)備。在實(shí)地工作中，根據(jù)評(píng)估重點(diǎn)和人員安排，對評(píng)估對象進(jìn)行驗(yàn)證和分類。 3、確定設(shè)備滿足生產(chǎn)工藝的程序、生產(chǎn)精度和廢品率，以及各種消耗和污染條件。判斷設(shè)備是否技術(shù)落后、功能落后。設(shè)備使用評(píng)估的主要目的是了解設(shè)備是在用還是閑置、運(yùn)行參數(shù)、故障率、備件保證率、閑置設(shè)備的原因以及在用設(shè)備的維護(hù)等。 4、根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估價(jià)值類型和使用的評(píng)估方法，評(píng)估所需的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)參數(shù)也不同。根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估項(xiàng)目對評(píng)估值類型的要求，以及選擇的評(píng)估方式和方法，科學(xué)合同確定了評(píng)估所需的各種經(jīng)濟(jì)和技術(shù)參數(shù)。 5、根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估價(jià)值類型的要求和評(píng)估過程中的各種條件，選擇合適的評(píng)估方式和方法，使用合適的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)對被評(píng)估設(shè)備進(jìn)行評(píng)估和估算。 6、根據(jù)目前相關(guān)部門和行為管理機(jī)構(gòu)對編寫評(píng)估報(bào)告的要求，評(píng)估和評(píng)估過程結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)編寫評(píng)估報(bào)告和評(píng)估說明。審查和發(fā)布評(píng)估報(bào)告。評(píng)審報(bào)告完成后，應(yīng)進(jìn)行必要的評(píng)審，包括評(píng)審員的評(píng)審、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的評(píng)審和評(píng)審機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的評(píng)審。三級(jí)審核確認(rèn)評(píng)估報(bào)告無重大錯(cuò)誤后，將評(píng)估報(bào)告發(fā)送到委托方相關(guān)部門。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)出資設(shè)立公司應(yīng)注意的問題?

成立公司的時(shí)候，知識(shí)產(chǎn)權(quán)可以作價(jià)出資。那么知識(shí)產(chǎn)權(quán)作價(jià)出資應(yīng)該注意哪些問題呢？根據(jù)我國新《公司法》的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。”根據(jù)這條規(guī)定，設(shè)立公司的時(shí)候，知識(shí)產(chǎn)權(quán)可以作價(jià)出資。那么知識(shí)產(chǎn)權(quán)作價(jià)出資應(yīng)該注意哪些問題呢？1、需要進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)新《公司法》的規(guī)定：“對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。”雖然目前現(xiàn)金出資已經(jīng)不需要驗(yàn)資，但是如果用知識(shí)產(chǎn)權(quán)出資，仍然需要進(jìn)行評(píng)估。對于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，僅僅股東之間達(dá)成一致認(rèn)識(shí)還不夠，需要根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告來確定價(jià)值。2、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇。對知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估，也并非找任何評(píng)估機(jī)構(gòu)都可以。根據(jù)《財(cái)政部、國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局關(guān)于加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估管理工作若干問題的通知》的規(guī)定：“知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估應(yīng)當(dāng)依法委托經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)設(shè)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估?！彼裕性u(píng)估機(jī)構(gòu)對知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，要注意評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)問題。3、可以出資的具體權(quán)利。商標(biāo)、專利、著作權(quán)均可以作價(jià)出資。企業(yè)的商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)有的時(shí)候也會(huì)被認(rèn)為屬于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的范圍，但是根據(jù)法律規(guī)定，不能作價(jià)出資。4、公司已有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不能為自己增資。有的公司有商標(biāo)、專利等知識(shí)產(chǎn)權(quán)，而且非常有價(jià)值，于是想把這些商標(biāo)、專利的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)行增資。這是不允許的。對于公司自有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，并非股東的資產(chǎn)。而出資也好、增資也有，指的是股東出資或者增資，并非企業(yè)自己給自己出資、增資。所以，不管企業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)多么有價(jià)值，都不可能自己給自己增資。

企業(yè)進(jìn)行無形資產(chǎn)評(píng)估的好處有哪些？企業(yè)為什么要無形資產(chǎn)評(píng)估？

企業(yè)的無形資產(chǎn)是指什么呢?無形資產(chǎn)有哪些特點(diǎn)呢?其實(shí)企業(yè)的無形資產(chǎn)指的是專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)，土地使用權(quán)等，它可以給上市公司帶來無形價(jià)值，如科技型公司的專利收入、市場對消費(fèi)品公司的商標(biāo)認(rèn)可、房地產(chǎn)公司的土地使用權(quán)等。那么企業(yè)進(jìn)行無形資產(chǎn)評(píng)估是為什么呢? 一、有利于企業(yè)品牌的建設(shè) 無形資產(chǎn)價(jià)值傳播是擴(kuò)大，提高企業(yè)影響的有力手段之一。隨著企業(yè)發(fā)展的壯大那么一個(gè)企業(yè)擁有的無形資產(chǎn)就能為企業(yè)以后在國際上的發(fā)展增添一定的籌碼。所以對商標(biāo)、品牌等資產(chǎn)的評(píng)估及宣傳是強(qiáng)化企業(yè)形象、展示發(fā)展實(shí)力的重要手段。還能夠增加企業(yè)內(nèi)部的凝聚力，增強(qiáng)員工對企業(yè)的信任程度。 二、企業(yè)資本運(yùn)作 利用無形資產(chǎn)增資擴(kuò)股、對外投資、作價(jià)入股，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。企業(yè)要保證投資行為的合理性，必須對企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值有一個(gè)正確的評(píng)估。資產(chǎn)交易的需要。在轉(zhuǎn)讓、拍賣、許可使用等情況下應(yīng)對無形資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為交易雙方提供客觀、公正的價(jià)值依據(jù)。 三、知識(shí)經(jīng)濟(jì)的市場化要求 無形資產(chǎn)評(píng)估可以使無形資產(chǎn)有了市場價(jià)值定位并使其價(jià)值不斷得以發(fā)掘和提升，進(jìn)而在資本擴(kuò)張中成為旗幟并參與經(jīng)營。將無形資產(chǎn)加以有效運(yùn)營，還可以優(yōu)化企業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成比例，提升企業(yè)總體資產(chǎn)的質(zhì)量。 四、為經(jīng)營者提供管理、決策依據(jù) 無形資產(chǎn)評(píng)估的過程是資產(chǎn)清查的過程，重點(diǎn)在于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在資產(chǎn)管理、經(jīng)營過程、資本結(jié)構(gòu)、企業(yè)效率和盈利能力等各個(gè)方面存在的問題和不足，努力解決或?yàn)槠髽I(yè)提供建設(shè)性的意見和建議，有利于經(jīng)營者對無形資產(chǎn)投資做出明智的決策，合理分配資源，減少投資的浪費(fèi)。 五、無形資產(chǎn)的特點(diǎn) 無形資產(chǎn)通常表現(xiàn)為某種權(quán)力、技術(shù)或獲取超額利潤的綜合能力。比如：土地使用權(quán)、專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)等。它沒有實(shí)物形態(tài)，卻能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，或使企業(yè)獲取超額收益。不具有實(shí)物形態(tài)，是無形資產(chǎn)區(qū)別于其他資產(chǎn)的特征之一。 無形資產(chǎn)能夠在較長時(shí)期內(nèi)為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益。一項(xiàng)資產(chǎn)之所以能成為資產(chǎn)，其首要的前提是能為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益。無形資產(chǎn)亦不例外，要想成為企業(yè)的資產(chǎn)，體現(xiàn)自身的價(jià)值最為重要，而且為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益的時(shí)間不能是短期的，要能在很長一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)帶來經(jīng)濟(jì)利益。 企業(yè)持有無形資產(chǎn)的目的不是為了出售而是為了生產(chǎn)經(jīng)營，即利用無形資產(chǎn)來生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人或?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。 無形資產(chǎn)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益方面存在較大的不確定性。無形資產(chǎn)必須與企業(yè)的其他資產(chǎn)(包括人力資源、硬件設(shè)備、固定資產(chǎn)、原材料等)相結(jié)合，才能為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益。 此外，無形資產(chǎn)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益的能力還較多地受外界因素的影響，比如：新技術(shù)更新?lián)Q代的速度、無形資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的市場接納程度等。

關(guān)于印發(fā)《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的通知

為了規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估行為，保障評(píng)估質(zhì)量，維護(hù)當(dāng)事人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，在廣泛聽取意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估實(shí)踐，我會(huì)制定了《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請?jiān)谙嚓P(guān)評(píng)估活動(dòng)中使用。在使用過程中發(fā)現(xiàn)的問題和有關(guān)建議，請及時(shí)反饋我會(huì)。附件：涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）?中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)2021年8月18日?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）?第一條 ?為了規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估行為，保障評(píng)估質(zhì)量，維護(hù)當(dāng)事人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》等法律法規(guī)，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估實(shí)際，制定本意見。第二條 ?本意見適用于為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。第三條 ?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對象有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第四條 ?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》的規(guī)定，及時(shí)接收人民法院的評(píng)估委托書，并查看評(píng)估委托書的下列內(nèi)容是否完整：（一）人民法院名稱、聯(lián)系人及電話；（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱；（三）評(píng)估目的要求；（四）評(píng)估對象基本情況，包括名稱、坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬等，并附財(cái)產(chǎn)清單等；（五）評(píng)估完成期限；（六）評(píng)估材料的特別說明，包括對委托評(píng)估必須提供的材料而未能調(diào)取到或者實(shí)際不存在的，以及無法掃描而需要郵寄或者直接交付等情形的說明；（七）其他需要明確的內(nèi)容。第五條 ?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收評(píng)估委托書后，認(rèn)為有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)自接收評(píng)估委托書之日起三個(gè)工作日內(nèi)以書面形式向人民法院提出不承接委托評(píng)估的申請：（一）本機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對象有利害關(guān)系的；（二）本機(jī)構(gòu)已辦理注銷登記或者被市場監(jiān)管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的；（三）本機(jī)構(gòu)依法不能進(jìn)行評(píng)估的其他情形。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未在第一款規(guī)定期限內(nèi)向人民法院提出不承接委托評(píng)估書面申請的，或者人民法院書面通知不承接委托評(píng)估的理由不成立的，視為接受委托。第六條 ?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托或者人民法院書面通知不承接委托評(píng)估的理由不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收或者簽收人民法院發(fā)送的委托評(píng)估材料，并根據(jù)《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》附件中列明的房地產(chǎn)評(píng)估需要提供的材料清單，對委托評(píng)估材料進(jìn)行清點(diǎn)。第七條 ?委托評(píng)估材料不全而無法進(jìn)行評(píng)估或者對評(píng)估結(jié)果有較大影響的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書面形式向人民法院提出補(bǔ)充材料申請，由人民法院通知當(dāng)事人補(bǔ)充。評(píng)估所必需的材料無法補(bǔ)充，或者補(bǔ)充后仍然難以滿足評(píng)估需要，人民法院書面通知根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中說明因缺少評(píng)估所必需的材料可能影響評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)，并將向人民法院提出的補(bǔ)充材料書面申請及人民法院出具根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估的書面通知作為評(píng)估報(bào)告的附件。第八條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的評(píng)估目的，宜表述為“為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)”。第九條 ?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估委托書和委托評(píng)估材料等情況，明確界定評(píng)估對象的財(cái)產(chǎn)范圍，不得超出委托評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn)。評(píng)估對象的財(cái)產(chǎn)范圍不明確的，應(yīng)當(dāng)提請人民法院書面予以明確。評(píng)估對象的財(cái)產(chǎn)范圍包含家具家電、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等非房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）類財(cái)產(chǎn)的，或者不包含屬于房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的房屋配套設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修物、相關(guān)場地等財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中具體列舉說明。第十條 ?人民法院明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般以人民法院明確的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。人民法院明確的價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘完成之日不一致的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)之日的評(píng)估對象狀況與實(shí)地查勘完成之日的狀況相同。人民法院未明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，一般以評(píng)估對象實(shí)地查勘完成之日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。第十一條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的價(jià)值類型宜為市場價(jià)格，難以評(píng)估市場價(jià)格的，一般評(píng)估市場價(jià)值。根據(jù)評(píng)估委托書等人民法院的書面要求，評(píng)估符合評(píng)估目的要求的其他特定價(jià)格或者價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確其定義或者內(nèi)涵。第十二條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式及其對評(píng)估對象市場價(jià)格的影響。人民法院書面明確評(píng)估對象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式的，根據(jù)人民法院書面意見進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中說明具體的交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。人民法院未書面明確評(píng)估對象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式的，應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇下列情形之一，明確評(píng)估對象市場價(jià)格對應(yīng)的交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)或者處理方式，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明：（一）按照法律法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人和買受人各自負(fù)擔(dān)；（二）全部由買受人負(fù)擔(dān)；（三）全部從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除；（四）按照以往同類涉執(zhí)房地產(chǎn)處置慣例負(fù)擔(dān)；（五）按照當(dāng)?shù)赝愗?cái)產(chǎn)交易習(xí)慣負(fù)擔(dān)；（六）其他交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。前款第（四）（五）（六）種負(fù)擔(dān)方式，還應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明具體負(fù)擔(dān)情況。第十三條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估對象被查封以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說明。第十四條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象是否存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況。人民法院未明確存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過盡職調(diào)查后也未發(fā)現(xiàn)、掌握相關(guān)情況的，可以假定評(píng)估對象不存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說明。評(píng)估對象存在租賃權(quán)、用益物權(quán)及占用使用情況的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評(píng)估材料和實(shí)地查勘等情況，對人民法院查明的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況進(jìn)行核查驗(yàn)證。人民法院書面說明依法將租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況除去后拍賣或者變賣的，應(yīng)當(dāng)不考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況對評(píng)估結(jié)果的影響，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說明；人民法院未書面說明除去原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況后拍賣或者變賣的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)考慮原有的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況的影響，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。第十五條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象是否存在欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，包括稅收、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)等及其滯納金。人民法院未明確存在欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用的，可以假定評(píng)估對象不存在欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說明。人民法院查明評(píng)估對象有欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，且書面明確該欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除的，評(píng)估結(jié)果無需考慮欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用的影響；人民法院書面明確該欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用不從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除、由買受人額外負(fù)擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。第十六條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用及其對評(píng)估結(jié)果的影響。人民法院書面明確前款財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除的，評(píng)估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)扣除上述費(fèi)用，否則評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)估的上述費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。第十七條涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注并恰當(dāng)考慮評(píng)估對象被迫轉(zhuǎn)讓及處置后被執(zhí)行人不自愿配合交付因素對評(píng)估結(jié)果的不利影響，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。第十八條 ?涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查勘。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求人民法院組織對評(píng)估對象進(jìn)行實(shí)地查勘，并要求人民法院通知當(dāng)事人到場。當(dāng)事人不到場的，不影響實(shí)地查勘的進(jìn)行，但應(yīng)當(dāng)有見證人見證。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排兩名及以上人員共同對評(píng)估對象進(jìn)行實(shí)地查勘，其中至少有一名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。人民法院要求由兩名及以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘的，從其規(guī)定。實(shí)地查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)核對查勘對象與評(píng)估委托書載明的財(cái)產(chǎn)名稱、坐落和財(cái)產(chǎn)范圍等是否一致；不一致的，應(yīng)當(dāng)要求人民法院核實(shí)、明確。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由實(shí)地查勘的人員和在場當(dāng)事人或者見證人簽名或者蓋章。在場當(dāng)事人或者見證人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由其他第三人簽名或者蓋章，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。當(dāng)事人不到場或者不予配合，無法進(jìn)入評(píng)估對象內(nèi)部查勘的，經(jīng)書面征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖姡梢詫υu(píng)估對象內(nèi)部布局、室內(nèi)裝飾裝修物等情況進(jìn)行合理假定，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說明。第十九條 ?評(píng)估對象狀況存在不相一致情形的，應(yīng)當(dāng)按照下列方式進(jìn)行處理，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中予以說明：（一）實(shí)際用途與登記用途不一致的，一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進(jìn)行評(píng)估；人民法院書面要求按照實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注由登記用途改變?yōu)閷?shí)際用途所需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等成本費(fèi)用，考慮其對評(píng)估結(jié)果的影響，并提示按照實(shí)際用途持續(xù)使用可能存在的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；（二）房屋登記用途與土地登記用途不一致的，應(yīng)當(dāng)按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進(jìn)行評(píng)估；（三）實(shí)際面積與登記面積不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院書面明確的面積評(píng)估。人民法院不予書面明確的，對實(shí)際面積小于登記面積的，按照實(shí)際面積評(píng)估；對實(shí)際面積超出登記面積的部分，按照本意見第二十六條的規(guī)定評(píng)估。第二十條 ?評(píng)估對象由多宗房地產(chǎn)組合而成，或者為大宗房地產(chǎn)但可分割為若干小宗獨(dú)立處置的，應(yīng)當(dāng)向人民法院征詢評(píng)估對象是整體處置還是分別或者分割處置，并考慮不同處置方式對評(píng)估結(jié)果的影響，不應(yīng)當(dāng)?shù)凸勒w處置方式的減價(jià)影響。第二十一條 ?評(píng)估對象為某宗房地產(chǎn)的部分或者局部的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象的獨(dú)立使用和交易的受限情況，充分考慮評(píng)估對象所在整宗房地產(chǎn)的其他部分對評(píng)估對象價(jià)值的影響，不應(yīng)當(dāng)?shù)凸老嚓P(guān)減價(jià)影響。第二十二條 ?評(píng)估對象為在建工程且可以獨(dú)立續(xù)建的，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、重復(fù)投入的成本費(fèi)用、開發(fā)期限延長等因素；采用成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類折舊等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損。評(píng)估中還應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象是否存在已預(yù)售情況，已預(yù)售部分一般不列入評(píng)估對象的財(cái)產(chǎn)范圍；人民法院書面明確需列入評(píng)估對象財(cái)產(chǎn)范圍的，應(yīng)當(dāng)充分考慮已預(yù)售部分對評(píng)估結(jié)果的影響。第二十三條評(píng)估對象為在建工程中的部分房地產(chǎn)、且不能獨(dú)立續(xù)建的，按照下列方式處理：（一）人民法院要求評(píng)估該部分的現(xiàn)狀價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)在建工程整體的形象進(jìn)度，采用假設(shè)開發(fā)法和成本法評(píng)估；采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、重復(fù)投入的成本費(fèi)用、開發(fā)期限延長等因素的影響；采用成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類折舊等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損；（二）人民法院要求評(píng)估該部分的期房預(yù)售價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)參照類似預(yù)售房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮查封、所在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)手續(xù)完備程度、所在在建工程整體形象進(jìn)度、以及是否取得預(yù)售許可、能否按期竣工交付等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損。第二十四條 ?評(píng)估對象為未竣工交付的預(yù)購商品房的，宜參照類似預(yù)售商品房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，也可以參照類似存量房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并考慮查封、可能延期交付等風(fēng)險(xiǎn)因素所導(dǎo)致的評(píng)估對象價(jià)值減損；買受人按照商品房預(yù)售合同約定未付清全部房價(jià)款，人民法院書面明確未付房價(jià)款由買受人承擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除商品房預(yù)售合同約定的未付房價(jià)款。第二十五條 ?評(píng)估對象為共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安置住房等保障性住房的，評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注并恰當(dāng)考慮該類房地產(chǎn)的交易限制、交