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房地產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格與什么因素有關(guān)？

發(fā)布時(shí)間：

2022-04-01

房地產(chǎn)評(píng)估：房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)特定的估價(jià)目的、公認(rèn)的估價(jià)原則、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序和科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估計(jì)和判斷的活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，揭示和表達(dá)客觀的房地產(chǎn)價(jià)格。 房地產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格與以下兩個(gè)因素有關(guān)： 1.房地產(chǎn)評(píng)估是由中間商通過對(duì)與待售房產(chǎn)位于同一棟樓的待售房產(chǎn)的掛牌價(jià)格和與待售房產(chǎn)同類型建筑的實(shí)際售價(jià)進(jìn)行相對(duì)專業(yè)的處理，從而換算出一棟樓的具體相對(duì)平均單價(jià)。 2.房地產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，計(jì)算相對(duì)科學(xué)合理的房屋市場(chǎng)參考價(jià)格，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況等因素。房屋評(píng)估費(fèi)是指在評(píng)估過程中發(fā)生的費(fèi)用。 房地產(chǎn)評(píng)估有幾種方法： 1.成本法：1)成本乘積算法，即計(jì)算取得土地或?qū)崿F(xiàn)土地開發(fā)的各種成本費(fèi)用，剔除受非正常因素影響的價(jià)值，在累計(jì)正常成本費(fèi)用后，取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，獲得土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法通常用于評(píng)估通過正常程序獲得的土地。2)重置成本法，按照正常的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)估算既有房屋改建的成本，然后考慮資金的利息，取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))計(jì)算出全部重置成本價(jià)，再根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋的更新率，再將兩者相乘得到房屋的評(píng)估價(jià)值。 2.市場(chǎng)比較法選取市場(chǎng)上目的相同、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(出售或評(píng)估，正常報(bào)價(jià))，與房地產(chǎn)評(píng)估待評(píng)估地產(chǎn)的各種條件進(jìn)行比較，用指數(shù)量化各因素，通過準(zhǔn)確的指數(shù)比較和調(diào)整，得出被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。這種方法具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和準(zhǔn)確性，往往在市場(chǎng)成熟、交易透明、比較案例容易發(fā)現(xiàn)、評(píng)估結(jié)果較為準(zhǔn)確的時(shí)候使用。 3.當(dāng)剩余法確定的房地產(chǎn)總價(jià)已知或可以計(jì)算時(shí)，由于房地產(chǎn)總價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)值，因此可以計(jì)算土地使用權(quán)或房地產(chǎn)的價(jià)值，從總價(jià)值中扣除即可得到房地產(chǎn)或土地使用權(quán)的價(jià)值。這種方法通常用于房屋或土地的單一估價(jià)。 4.收益法不同地區(qū)、不同用途、不同類型的房地產(chǎn)收益不同。房地產(chǎn)評(píng)估根據(jù)收入計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法是收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)凈收入收入減少利率。 5.假設(shè)開發(fā)法對(duì)于未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)。即正常開發(fā)完成后計(jì)算市場(chǎng)價(jià)值，再扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投資，即得到房地產(chǎn)評(píng)估待估地產(chǎn)價(jià)值的方法。 6.基準(zhǔn)地價(jià)法是針對(duì)某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，可以參考現(xiàn)有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，調(diào)整一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，最終得出評(píng)估對(duì)象的土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的策略。 7.路線價(jià)格法的土地使用權(quán)價(jià)值與土地位置(臨街條件：寬度和深度)有很大關(guān)系。同一地塊，土地價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定。如果該地塊土地均價(jià)已知，則通過調(diào)整臨街面寬和面深獲得估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法為路線價(jià)格法。

房地產(chǎn)評(píng)估：房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)特定的估價(jià)目的、公認(rèn)的估價(jià)原則、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序和科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估計(jì)和判斷的活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，揭示和表達(dá)客觀的房地產(chǎn)價(jià)格。

房地產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格與以下兩個(gè)因素有關(guān)：

1.房地產(chǎn)評(píng)估是由中間商通過對(duì)與待售房產(chǎn)位于同一棟樓的待售房產(chǎn)的掛牌價(jià)格和與待售房產(chǎn)同類型建筑的實(shí)際售價(jià)進(jìn)行相對(duì)專業(yè)的處理，從而換算出一棟樓的具體相對(duì)平均單價(jià)。

2.房地產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，計(jì)算相對(duì)科學(xué)合理的房屋市場(chǎng)參考價(jià)格，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況等因素。房屋評(píng)估費(fèi)是指在評(píng)估過程中發(fā)生的費(fèi)用。

房地產(chǎn)評(píng)估有幾種方法：

1.成本法：1)成本乘積算法，即計(jì)算取得土地或?qū)崿F(xiàn)土地開發(fā)的各種成本費(fèi)用，剔除受非正常因素影響的價(jià)值，在累計(jì)正常成本費(fèi)用后，取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，獲得土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法通常用于評(píng)估通過正常程序獲得的土地。2)重置成本法，按照正常的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)估算既有房屋改建的成本，然后考慮資金的利息，取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))計(jì)算出全部重置成本價(jià)，再根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋的更新率，再將兩者相乘得到房屋的評(píng)估價(jià)值。

2.市場(chǎng)比較法選取市場(chǎng)上目的相同、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(出售或評(píng)估，正常報(bào)價(jià))，與房地產(chǎn)評(píng)估待評(píng)估地產(chǎn)的各種條件進(jìn)行比較，用指數(shù)量化各因素，通過準(zhǔn)確的指數(shù)比較和調(diào)整，得出被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。這種方法具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和準(zhǔn)確性，往往在市場(chǎng)成熟、交易透明、比較案例容易發(fā)現(xiàn)、評(píng)估結(jié)果較為準(zhǔn)確的時(shí)候使用。

3.當(dāng)剩余法確定的房地產(chǎn)總價(jià)已知或可以計(jì)算時(shí)，由于房地產(chǎn)總價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)值，因此可以計(jì)算土地使用權(quán)或房地產(chǎn)的價(jià)值，從總價(jià)值中扣除即可得到房地產(chǎn)或土地使用權(quán)的價(jià)值。這種方法通常用于房屋或土地的單一估價(jià)。

4.收益法不同地區(qū)、不同用途、不同類型的房地產(chǎn)收益不同。房地產(chǎn)評(píng)估根據(jù)收入計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法是收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)凈收入收入減少利率。

5.假設(shè)開發(fā)法對(duì)于未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)。即正常開發(fā)完成后計(jì)算市場(chǎng)價(jià)值，再扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投資，即得到房地產(chǎn)評(píng)估待估地產(chǎn)價(jià)值的方法。

6.基準(zhǔn)地價(jià)法是針對(duì)某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，可以參考現(xiàn)有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，調(diào)整一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，最終得出評(píng)估對(duì)象的土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的策略。

7.路線價(jià)格法的土地使用權(quán)價(jià)值與土地位置(臨街條件：寬度和深度)有很大關(guān)系。同一地塊，土地價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定。如果該地塊土地均價(jià)已知，則通過調(diào)整臨街面寬和面深獲得估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法為路線價(jià)格法。