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影響房屋評估的存在問題和影響因素有哪些？

發(fā)布時間：

2021-04-15

隨著我國城市建設的發(fā)展，人民物質文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關城市房屋拆遷相適應的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。那么，在拆遷評估中會產生哪些問題和影響拆遷評估的因素？。一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題：1、估價方

隨著我國城市建設的發(fā)展，人民物質文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關城市房屋拆遷相適應的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。那么，在拆遷評估中會產生哪些問題和影響拆遷評估的因素？。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題：

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估，采取基準價格結合成新、區(qū)位、臨街等系數來綜合確定拆遷價，該計算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產特性決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次，中也找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理。

二、影響房屋評估的因素有哪些？

1、房屋結構和成新度

在房屋拆遷補償對于房屋結構的不同導致房屋拆遷補償也不一樣。房屋有木質結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等類型。一般情況下，鋼結構的價值>鋼筋混凝土結構的價值>磚混結構的價值>木質結構的價值。

房屋的成新程度也影響補償。房屋使用時間的長短對房屋補償價格影響也是明顯的。一般而言，房齡越高，價值越低，但一些有悠久歷史和特定意義的房屋，不能按照上面的房齡因素來評估，否則會低估被征收人房屋的價值。對于這種房屋，其價值往往要高于新房。

2、房屋用途

在房屋拆遷補償對于房屋用途的不同補償也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做經營使用，還有的用作廠房，倉庫使用。一般情況下價值的遞進狀態(tài)為商業(yè)性用房的價值>住宅用房的價值>工業(yè)用房的價值。

3、房屋區(qū)位

在一個城市里，房屋的面積、用途、結構確定的情況下，房屋的價值更多取決于房屋在這個城市的區(qū)位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價值差距是十分大的。比如靠近學區(qū)房、離醫(yī)院遠近地段的價值就很高，還有北京二環(huán)附近的房屋和六環(huán)附近的房屋拆遷補償價格，顯然不可同日而語。

4、房屋評估價格

涉及到征收拆遷，對房屋進行價值評估是必不可少的一個環(huán)節(jié)。但是主導拆遷工作的是政府，評估機構大多會受到干預。不能獨立客觀公正的對你的房屋進行評估。

目前大多采取基準價格結合成新、區(qū)位、臨街等系數綜合確定。與估價規(guī)范不符，因為房屋價格有市場來決定，不僅僅受房屋本身固有因素影響，而且《房地產估價規(guī)程》中也沒有“基準價格”的概念。